Yeni bir eve taşınmak veya sahip olduğunuz mülkü kiraya vermek, hayatımızdaki önemli dönüm noktalarından biridir. Bu süreç genellikle heyecan verici olsa da, aynı zamanda belirli riskleri ve sorumlulukları da beraberinde getirir. İster ilk kez kendi evinize çıkıyor olun, ister gayrimenkul yatırımlarınızdan gelir elde etmeyi amaçlayan deneyimli bir mülk sahibi olun, taraflar arasındaki ilişkinin anayasası niteliğindeki “Kira Sözleşmesi” hayati bir öneme sahiptir.

Remax Extra olarak, gayrimenkul sektöründeki uzun yıllara dayanan tecrübemizle şunu net bir şekilde görüyoruz: İyi hazırlanmış bir sözleşme, sadece bir kağıt parçası değil, gelecekte yaşanabilecek anlaşmazlıklara karşı en güçlü sigortadır. Çoğu zaman, ev alım satım süreçlerinde gösterilen titizliğin kiralama aşamasında biraz gevşetildiğine şahit oluyoruz. Oysa sağlam bir temel atılmadığında, kiralama süreci her iki taraf için de yıpratıcı bir hal alabilir. Bu yazımızda, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını koruyan, ileride “keşke” demenizi engelleyecek kira kontratı maddelerini detaylıca ele alacağız.

Tarafların Kimlik ve İletişim Bilgilerinin Doğruluğu

Sözleşmenin en başında yer alan ve bazen “nasıl olsa biliyoruz” denilerek hızlı geçilen kimlik bilgileri bölümü, hukuki geçerlilik açısından en kritik kısımdır. Sözleşmede ev sahibinin ve kiracının T.C. kimlik numaraları, tam adları ve güncel ikametgah adresleri eksiksiz yer almalıdır. Eğer kiralama işlemi bir vekaletname ile yapılıyorsa, vekaletname bilgileri ve vekilin kimlik detayları da mutlaka sözleşmeye eklenmelidir. İletişim için kullanılacak e-posta adresi veya telefon numarasının belirtilmesi, tebligatlar açısından (resmi adres esastır ancak iletişim kanalları da önemlidir) fayda sağlar. Yanlış bir kimlik bilgisi, ileride ihtiyaç duyulabilecek bir tahliye veya alacak davasında sürecin tıkanmasına neden olabilir.

Kira Bedeli, Ödeme Zamanı ve Yöntemi

Anlaşmazlıkların en sık yaşandığı konu şüphesiz paradır. Bu nedenle kira bedeli rakamla ve yazıyla net bir şekilde belirtilmelidir. Ancak sadece tutarı yazmak yetmez. Ödemenin her ayın hangi günleri arasında yapılacağı (örneğin: “Her ayın 1’i ile 5’i arasında”) ve en önemlisi hangi banka hesabına yatırılacağı açıkça yazılmalıdır.

Türkiye’deki yasal düzenlemeler gereği konut kiralarının elden ödenmesi değil, banka kanalıyla ödenmesi zorunludur ve vergi takibi açısından bu durum şarttır. Açıklama kısmına “2025 Ekim Kira Bedeli” gibi ibarelerin düşülmesi gerektiği de not edilmelidir. Ayrıca, kira bedelinin brüt mü yoksa net mi olduğu konusu da ticari kiralamalarda önemliyken, konutlarda genellikle net rakam üzerinden konuşulur, ancak bunun da belirtilmesinde fayda vardır.

Depozito (Güvence Bedeli) ve İade Koşulları

Depozito, ev sahibinin mülkünü olası hasarlara karşı koruma altına aldığı, kiracının ise evden çıkarken geri almayı taahhüt ettiği bir bedeldir. Yasal olarak depozito miktarı üç aylık kira bedelini geçemez. Sözleşmede alınan depozito miktarının ne kadar olduğu ve hangi para birimi üzerinden alındığı (TL, Dolar, Euro) netleşmelidir.

Daha da önemlisi, depozitonun hangi şartlarda iade edileceği veya hangi durumlarda kesinti yapılacağı (boya-badana, demirbaş hasarı, ödenmemiş aidatlar vb.) madde madde yazılmalıdır. En sağlıklı yöntem, depozitonun vadeli bir ortak hesapta tutulmasıdır, ancak pratikte bu her zaman uygulanmayabilir. Bu nedenle sözleşmedeki iade şartlarının şeffaflığı, taşınma günü geldiğinde yaşanacak gerginlikleri önler.

Demirbaş Listesi ve Evin Teslim Durumu

Bir kira kontratının belki de en çok ihmal edilen ama en çok baş ağrıtan kısmı demirbaş listesidir. Evi kiralarken sadece dört duvarı değil, içindeki kombiyi, ankastre setleri, panjurları, kapı kollarını ve hatta muslukları da teslim alırsınız veya edersiniz.

Sözleşmenin arkasında veya özel şartlar bölümünde, evdeki eşyaların durumu detaylıca yazılmalıdır. Örneğin; “Kombi çalışır vaziyette teslim edilmiştir”, “Mutfak dolaplarında herhangi bir çizik yoktur” veya “Salon parkelerinde kullanıma bağlı aşınmalar mevcuttur” gibi ifadeler kullanılmalıdır. Hatta mümkünse, evin teslim anındaki fotoğraflarının çekilip sözleşmeye ek yapılması veya dijital ortamda saklanıp taraflarca onaylanması en güvenli yoldur. Evden çıkarken “bu çizik zaten vardı” tartışmasının önüne geçmenin tek yolu budur.

Kira Artış Oranı

Her yıl kira yenileme dönemi geldiğinde taraflar arasında pazarlık stresi yaşanmaması için artış oranının ne olacağı baştan belirlenmelidir. Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında artış oranı, on iki aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemez. Sözleşmeye “Kira artış oranı, yenileme dönemindeki TÜFE ortalaması olacaktır” maddesi eklenmelidir. Sabit bir oran yazmak yerine yasal endekse atıfta bulunmak, hem kiracıyı fahiş zamlardan korur hem de ev sahibinin enflasyon karşısında ezilmesini engeller.

Kullanım Amacı, Tadilat ve Alt Kiralama

Kiralanan mülkün ne amaçla kullanılacağı (sadece mesken olarak mı yoksa home-office olarak mı) belirtilmelidir. Kiracının evde yapacağı tadilatların sınırları çizilmelidir. Genellikle, mülkün yapısını değiştirecek tadilatlar için ev sahibinin yazılı izni şart koşulur.

Ayrıca “Alt Kiralama” (Subletting) yetkisinin olup olmadığı kesinlikle netleştirilmelidir. Kiracının, kiraladığı evi veya bir odasını başkasına kiralayıp kiralayamayacağı maddesi, özellikle günümüzde kısa dönemli kiralama platformlarının yaygınlaşmasıyla daha da önem kazanmıştır. Çoğu standart sözleşmede alt kiralama yasaktır ve bu durumun ihlali tahliye sebebidir.

Apartman Giderleri ve Aidat Sorumluluğu

Kira bedeli dışında, apartman veya site aidatlarının kim tarafından ödeneceği yazılmalıdır. Genel kural olarak, kullanım kaynaklı giderler (kapıcı, temizlik, elektrik, su) kiracıya; mülkün değerini artıran veya demirbaş yenileme giderleri (dış cephe mantolama, asansör motorunun değişimi) ev sahibine aittir. Ancak bu durumun sözleşmede “Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde işletme giderleri kiracıya, demirbaş yatırımları kiralayana aittir” şeklinde belirtilmesi karışıklığı önler.

Remax Extra ile Gayrimenkul Yolculuğunuz

Kiralama süreçleri, gayrimenkul dünyasının en dinamik parçalarından biridir. Ancak unutulmamalıdır ki, her kiralama deneyimi, gelecekteki bir mülk sahipliğinin veya yatırımın provası niteliğindedir. Biz Remax Extra olarak, uzmanlık alanımız olan ev alım satım hizmetlerinde de tam olarak bu bilinçle hareket ediyoruz.

Kira sözleşmelerindeki detaylara hakim olmak, aslında bir mülkün değerinin nasıl korunacağını bilmek demektir. Bir mülk sahibiyseniz, doğru sözleşme ve düzenli ödeme yapan bir kiracı, evinizin yatırım değerini artırır ve satış aşamasında size büyük avantaj sağlar. İçinde sorunsuz bir kiracısı olan veya kira getirisi belgelenebilen mülkler, yatırımcılar için her zaman daha caziptir.

Diğer yandan, şu an kiracı konumundaysanız, düzenli bir ödeme geçmişi ve sorunsuz bir kiralama süreci, ileride kendi evinize sahip olmak istediğinizde finansal güvenilirliğinizin bir göstergesi olacaktır. Remax Extra olarak, bölgedeki gayrimenkul portföyümüz ve pazar analizlerimizle, kiracılıktan ev sahipliğine geçmek isteyen müşterilerimize veya mevcut mülkünü en doğru fiyattan satmak isteyen yatırımcılara profesyonel danışmanlık hizmeti sunuyoruz.

Gayrimenkul alım satımı, hayatınızda vereceğiniz en büyük finansal kararlardan biridir. Bu süreçte doğru fiyatlandırma, etkili pazarlama ve güvenli tapu devri gibi konularda yanınızda profesyonel bir ekibin olması risklerinizi sıfıra indirir. Eğer kiralama süreçlerinin yoruculuğundan sıyrılıp kendi evinizin anahtarını elinizde tutmak veya mevcut gayrimenkulünüzü satarak yeni yatırımlara yelken açmak istiyorsanız, Remax Extra‘nın deneyimli kadrosu size bir kahve molası kadar yakındır.

İster imzalayacağınız kira kontratı olsun, isterse atacağınız tapu imzası; her satırı okunmuş, her maddesi anlaşılmış ve uzman görüşüyle desteklenmiş belgeler, huzurlu bir yaşamın anahtarıdır. Gayrimenkuldeki tüm ihtiyaçlarınızda, şeffaflık ve güven ilkesiyle çalışan ofisimize bekleriz.