Yeni bir iş kurmak veya mevcut işinizi büyütmek heyecan verici bir süreçtir. Yepyeni bir ofis, işlek bir caddede şık bir mağaza veya operasyonel süreçlerinizi yöneteceğiniz geniş bir depo hayal ederken, girişimcilerin çoğu zaman gözden kaçırdığı en kritik nokta maliyetlerin gerçek boyutudur. Bir işyeri kiralamak, sadece mülk sahibine her ay ödenecek kira bedelinden ibaret değildir. Eğer doğru bir maliyet hesaplaması yapılmazsa, kiralama süreci işletmenizin nakit akışını ciddi şekilde bozabilir ve sürdürülebilirliği tehlikeye atabilir.

Remax Extra ailesi olarak, gayrimenkul sektöründeki yıllara dayanan tecrübemizle, işyeri kiralama sürecinde karşılaşacağınız tüm maliyet kalemlerini, görünür ve görünmez giderleri sizler için detaylıca ele aldık.

Kira Bedelinin Ötesi: Net ve Brüt Kira Ayrımı

İşyeri kiralamalarında yapılan en temel hata, mal sahibi ile konuşulan rakamın işletmenin kasasından çıkacak toplam tutar olduğunu zannetmektir. Türkiye’deki vergi mevzuatı gereği, işyeri kiralamalarında kiracı, “Stopaj” (Gelir Vergisi Stopajı) ödemekle yükümlüdür. Eğer mülk sahibi vergi mükellefi olmayan bir şahıs ise, anlaştığınız kira bedeli genellikle “Net Kira” olarak ifade edilir. Ancak işletme olarak sizin maliyetiniz “Brüt Kira” üzerinden hesaplanır.

Stopaj oranı yasalarımızda genellikle %20 olarak uygulanır. Basit bir matematikle anlatmak gerekirse; mülk sahibi eline net 10.000 TL geçmesini istiyorsa, sizin bu rakamı brütleştirmeniz gerekir. Formül şöyledir: Net Kira / 0,80 = Brüt Kira. Yani 10.000 TL net kira için sizin brüt maliyetiniz 12.500 TL olacaktır. Aradaki 2.500 TL farkı, mülk sahibine değil, mülk sahibi adına vergi dairesine ödersiniz. Bu hesaplamayı yapmadan bütçe oluşturmak, her ay %25 oranında bir maliyet sapmasına neden olur ki bu da ticari hayatta ciddi bir yanılgıdır.

Eğer kiraladığınız mülk bir şirkete veya kuruma aitse, bu durumda stopaj yerine KDV devreye girer. Mülk sahibi size fatura keser ve anlaşılan rakamın üzerine %20 KDV eklenir. Stopajı muhtasar beyanname ile öderken, KDV’li faturayı gider olarak işleyip KDV mahsuplaşmasında kullanabilirsiniz. Hangi senaryonun sizin için daha avantajlı olduğunu mali müşavirinizle görüşmeniz, nakit akışınızı yönetmek adına hayati önem taşır.

Başlangıç Maliyetleri: Depozito, Komisyon ve Damga Vergisi

Maliyet hesaplaması yaparken “ilk giriş maliyetleri” olarak adlandırdığımız ve bir defaya mahsus ödenen kalemler, başlangıç sermayenizi doğrudan etkiler. Bunların başında güvence bedeli, yani depozito gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Ancak ticari kiralamalarda bu durum tarafların anlaşmasına göre esneklik gösterebilir. Depozitonun nakit mi yoksa teminat mektubu olarak mı verileceği, işletmenizin bankadaki kredi limitlerini veya elindeki sıcak parayı etkiler.

Bir diğer önemli kalem ise emlak hizmet bedelidir. Profesyonel bir danışmanlık hizmeti almak, sizi ileride doğabilecek hukuki sorunlardan ve yanlış mülk seçiminden korur. Standart piyasa koşullarında bu bedel genellikle “bir aylık kira bedeli + KDV” olarak uygulanır. Remax Extra olarak bizler, sadece kiralama aşamasında değil, mülkün değerlemesi ve bölge analizinde de yanınızdayız. Özellikle İzmit ve çevresinde yürüttüğümüz yoğun ev alım satım operasyonlarından elde ettiğimiz veriler, bize bölgedeki gayrimenkullerin gerçek piyasa değerlerini ve amortisman sürelerini net bir şekilde gösterir. Bir mülkün satış değeri ile kira değeri arasındaki makası iyi analiz eden uzmanlarımız, kiralama yaparken “doğru fiyatı” ödeyip ödemediğinizi size raporlayabilir. Çünkü bir mülkün sadece kira getirisine bakmak yetmez; satış piyasasındaki hareketliliği bilmek, o bölgenin ticari potansiyelini anlamanın en sağlam yoludur. Ev alım satım süreçlerindeki hakimiyetimiz, kiralama portföylerindeki fiyat doğruluğunu test etmemizi sağlayan en büyük gücümüzdür.

Ayrıca, kira kontratı imzalandığında doğacak olan “Damga Vergisi”ni de unutmamak gerekir. Kontrat süresi ve toplam kira bedeli üzerinden binde oranlarla hesaplanan bu vergi, genellikle kiracı tarafından ödenir ve göz ardı edilmemesi gereken resmi bir giderdir.

İşletme Giderleri ve Ortak Alan Masrafları

Kiraladığınız işyeri bir plaza, iş merkezi veya alışveriş merkezi içerisindeyse, “Aidat” kalemi kiranın kendisi kadar can yakıcı olabilir. Isıtma, soğutma, güvenlik, temizlik, asansör bakımı ve otopark hizmetleri gibi kalemler ortak gider olarak yansıtılır. Kimi zaman metrekare bazında hesaplanan bu giderler, özellikle döviz bazlı sözleşmelerin olduğu lüks iş merkezlerinde ciddi rakamlara ulaşabilir.

Kiralama öncesinde mutlaka yönetim planını incelemeli ve geçmiş dönem aidat ortalamalarını talep etmelisiniz. “Kira uygun, burayı tutalım” dediğiniz bir ofisin aidatı, kiranın yarısına denk geliyorsa, o mülk aslında “uygun” değildir. Bağımsız bir dükkan veya bina kiralıyorsanız aidat derdiniz olmayabilir ancak bu sefer de binanın dış cephe bakımı, çatı onarımı, kombi bakımı gibi demirbaş giderleri ve güvenlik önlemleri tamamen sizin sorumluluğunuzda olacaktır.

Tadilat, Dekorasyon ve Altyapı Yatırımları

İşyerini “Shell & Core” (ileri kaba) olarak mı yoksa dekorasyonlu olarak mı kiralıyorsunuz? Eğer ham bir dükkan kiralıyorsanız, elektrik tesisatından iklimlendirmeye, zemin döşemesinden bölme duvarlara kadar her şeyi sıfırdan yapmanız gerekecektir. Bu, ciddi bir sermaye harcaması (CapEx) demektir. Maliyet hesaplamasında tadilat bütçesine mutlaka %20 oranında bir “beklenmeyen gider” payı eklenmelidir. Çünkü inşaat süreçlerinde evdeki hesap çarşıya nadiren uyar.

Ayrıca, teknolojik altyapı maliyetleri de modern işyerleri için kaçınılmazdır. Fiber internet altyapısının çekilmesi, sunucu odası kurulumu, güvenlik kamera sistemleri ve alarm kurulumu gibi kalemler, binlerce liralık yatırım gerektirir. Eğer hazır ofis veya dekorasyonlu bir yer kiralıyorsanız, kiranız muhtemelen daha yüksek olacaktır ancak ilk yatırım maliyetiniz düşecektir. İşletmenizin nakit akışına göre hangi modelin daha mantıklı olduğuna karar vermelisiniz.

Resmi Harçlar, Ruhsat ve Abonelik İşlemleri

Mülkü kiraladınız, tadilatı yaptınız, peki ya resmi izinler? İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı almak için belediyeye ödenmesi gereken harçlar, itfaiye raporu için gereken düzenlemeler ve maliyetler, çevre temizlik vergisi gibi kalemler sıraya girecektir. Sektörünüze göre değişmekle birlikte, bazı iş kolları için özel izinler ve harçlar gerekebilir.

Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini üzerinize alırken ödeyeceğiniz güvence bedelleri de (depozitolar) başlangıç bütçenizde yer almalıdır. Sanayi elektriği kullanan işletmeler için bu tutarlar, konutlara göre çok daha yüksektir.

Hava Parası ve Devir Bedelleri

Özellikle perakende sektöründe veya yeme-içme alanında, kurulu bir düzeni veya işlek bir konumu devralıyorsanız “Hava Parası” veya “Devir Bedeli” kavramıyla karşılaşabilirsiniz. Bu, somut bir mal karşılığı olmayan, tamamen o konumun ticari şerefiyesi için ödenen bir bedeldir. Bu maliyet, yasal olarak “Peştemaliye” başlığı altında değerlendirilebilir ancak piyasada genellikle elden ve kayıtsız işlemlerle yürüyebilir. Remax Extra olarak tavsiyemiz, bu tür ödemelerin mutlaka şeffaf, kayıtlı ve sözleşmeye dayalı yapılmasıdır. Karşılığı olmayan, faturasız ödemeler işletmenizin gider hanesine yazılamayacağı için vergi avantajından yararlanamazsınız ve hukuki bir ihtilaf durumunda ödediğiniz parayı ispatlamakta zorlanırsınız.

Gizli Maliyet: Lokasyonun Yarattığı Lojistik Giderler

Maliyet hesabı yaparken sadece binaya ödediğiniz parayı değil, o binanın konumunun size yarattığı maliyetleri de düşünmelisiniz. Şehrin dışında, kirası çok ucuz bir depo tuttunuz diyelim. Ancak personelinizin oraya ulaşımı için servis tutmanız gerekiyorsa veya tedarikçileriniz oraya sevkiyat için ekstra nakliye ücreti talep ediyorsa, “ucuz kira” avantajı bir anda eriyip gidebilir. Personel yemek giderleri, servis ücretleri ve müşteriye ulaşım maliyetleri, kira ile birlikte bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Merkezi bir konumda daha yüksek kira ödemek, bazen toplam operasyonel maliyet açısından daha kârlı olabilir.

Sözleşme Yenileme Dönemleri ve TÜFE

Maliyet projeksiyonu yaparken sadece ilk yılı değil, sonraki yılları da planlamalısınız. Kira sözleşmelerinde artış oranı yasal olarak 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde, ikinci ve üçüncü yılda kira maliyetinizin ciddi oranda artacağını öngörmelisiniz. Sabit maliyetlerinizin ciroya oranı, yıllar içinde bozulmamalıdır. Bu nedenle uzun vadeli ve “stop-loss” (zarar kes) noktaları belirlenmiş sözleşmeler yapmak, işletmenin geleceği için sigorta niteliğindedir.

İşyeri kiralamak, sadece bir anahtar teslim almak değil, uzun vadeli bir finansal yükümlülüğün altına girmektir. Stopajdan aidata, tadilattan resmi harçlara kadar uzanan bu geniş maliyet yelpazesi, profesyonel bir bakış açısıyla yönetilmelidir. Remax Extra olarak, gayrimenkulün her alanında, ister konut ister ticari olsun, müşterilerimize veriye dayalı, şeffaf ve kazanç odaklı çözümler sunuyoruz. Unutmayın, doğru hesaplanmış bir kira maliyeti, işletmenizin kâr marjını koruyan en önemli kalkandır. Hayalinizdeki işyerini tutmadan önce, tüm bu kalemleri alt alta yazıp topladığınızdan emin olun ve mutlaka bir gayrimenkul profesyonelinden destek alın.