Gayrimenkul sektörü, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için finansal planlamanın en kritik ayaklarından birini oluşturur. Özellikle Türkiye gibi dinamik bir ekonomiye sahip ülkelerde, kira sözleşmelerinin yenilenme dönemleri her iki taraf için de belirsizliklerin ve soru işaretlerinin arttığı zaman dilimleridir. 2026 yılına girdiğimiz şu günlerde, kira artış oranlarının nasıl hesaplanacağı, yasal sınırların ne olduğu ve piyasa gerçekleriyle hukuki zorunlulukların nasıl dengeleneceği en çok merak edilen konuların başında geliyor.

Remax Extra ailesi olarak, sahadaki tecrübemiz ve güncel mevzuat hakimiyetimizle hazırladığımız bu rehberde, kira artış sürecinin tüm detaylarını, hesaplama yöntemlerini ve dikkat edilmesi gereken ince noktaları sizler için derledik.

Yasal Çerçeve ve Temel Belirleyici: TÜFE

Kira artış oranlarının belirlenmesinde temel dayanak noktası, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleridir. Geçmiş yıllarda, özellikle enflasyonun çok hızlı yükseldiği dönemlerde uygulanan geçici yüzde 25’lik zam sınırı uygulaması, piyasadaki dengeleri bir süreliğine değiştirmişti. Ancak 2026 yılı itibarıyla ve uygulamanın sona ermesinden sonraki süreçte, sistem tekrar ana rayına oturmuş durumdadır.

Yasal olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) “on iki aylık ortalamalarına” göre belirlenir. Burada yapılan en yaygın hata, artış oranının yıllık enflasyon oranına veya bir önceki ayın enflasyonuna göre yapılmasıdır. Oysa kanun koyucu, ani dalgalanmalardan tarafları korumak adına on iki aylık ortalamayı baz almıştır. Bu oran, yasal olarak yapılabilecek “tavan” zammı ifade eder. Yani mülk sahibi ve kiracı, bu oranın altında bir artışta anlaşabilirler ancak sözleşmede aksine bir madde olsa dahi bu oranın üzerinde bir artış yasal olarak geçerli değildir.

Kira Artış Oranı Hesaplama Yöntemi

Hesaplamanın mantığını kavramak, her ayın başında açıklanan enflasyon verilerini doğru okumayı gerektirir. Örneğin, sözleşme yenileme tarihiniz Ocak 2026 ise, baz almanız gereken oran, TÜİK’in Ocak ayının başında açıkladığı, bir önceki yılın (Aralık ayı verilerini içeren) on iki aylık ortalamasıdır.

Bir örnek üzerinden ilerleyelim: Mevcut kiranızın 20.000 TL olduğunu varsayalım. Eğer o ay açıklanan on iki aylık TÜFE ortalaması yüzde 45 ise, yapılabilecek maksimum artış miktarı 9.000 TL olacaktır. Böylece yeni kira dönemi için ödenecek aylık tutar 29.000 TL olarak güncellenir. Bu hesaplama yöntemi, matematiksel olarak net ve tartışmaya kapalıdır. Ancak gayrimenkul piyasasının yaşayan bir organizma olduğu unutulmamalıdır; rakamlar her zaman sahadaki gerçekliği yansıtmayabilir ve bu noktada “kira tespit” kavramı devreye girer.

5 Yılı Dolduran Kiracılar İçin Durum: Kira Tespit Davaları

Standart TÜFE artış oranı, kira sözleşmesinin ilk 5 yılı için geçerlidir. Ancak bir kiracı aynı mülkte 5 yılını doldurduysa, durum hukuki olarak farklı bir boyuta taşınır. Beşinci yıldan sonra, mülk sahibi “Kira Tespit Davası” açma hakkına sahip olur. Bu, şu anlama gelir: Eğer bölgedeki emsal kiralar, TÜFE oranında artış yapılmasına rağmen mevcut kiranın çok üzerinde kalmışsa, mülk sahibi kiranın “hak ve nesafet” kuralları çerçevesinde, piyasa rayiçlerine göre yeniden düzenlenmesini talep edebilir.

2026 yılında, özellikle şehir merkezlerinde ve gelişen bölgelerde, eski kiracılar ile yeni kiralamalar arasındaki makasın açıldığı görülmektedir. Beş yılı dolduran sözleşmelerde artık sadece TÜFE değil, mülkün durumu, konumu, emsal kira bedelleri ve paranın satın alma gücü gibi kriterler bilirkişilerce incelenerek yeni bir kira bedeli belirlenir. Bu süreç genellikle uzlaşma ile çözülmeye çalışılsa da, anlaşmazlık durumunda mahkeme yolu açıktır.

Mülk Sahipleri İçin Stratejik Karar: Kiralamak mı, Satmak mı?

Kira artış oranları ve getiri hesaplamaları, mülk sahiplerini sık sık şu soruyla baş başa bırakır: “Mülkümü kirada tutmak mı daha karlı, yoksa satıp sermayeyi başka bir şekilde değerlendirmek mi?” İşte tam bu noktada, bir gayrimenkul danışmanlığı firması olarak Remax Extra’nın uzmanlığı devreye girmektedir.

Bazen kira geliri, mülkün amortisman süresini (geri dönüş süresini) istenilen seviyede tutmayabilir. Ya da bölgedeki fiyat artışları, kira getirisinden çok daha yüksek bir prim potansiyeli sunuyor olabilir. Remax Extra olarak sunduğumuz ev alım satım hizmeti, sadece bir tabelayı asıp beklemekten ibaret değildir. Mülkünüzün güncel piyasa değerini analiz ediyor, kira çarpanlarını hesaplıyor ve size en doğru finansal yol haritasını sunuyoruz. Eğer mülkünüzün kira getirisi, piyasa değerine oranla düşük kalıyorsa, satış opsiyonunu değerlendirmek ve daha yüksek getirili bir yatırıma yönelmek 2026 piyasa koşullarında mantıklı bir hamle olabilir. Profesyonel ekibimiz, mülkünüzün satış sürecini yönetirken, doğru fiyatlama ve geniş pazarlama ağı ile varlığınızın gerçek değerini bulmasını sağlar.

İşyeri ve Konut Kiraları Arasındaki Farklar

Kira artışlarında konutlar ile çatılı işyerleri (dükkan, ofis vb.) aynı yasal zemine, yani Türk Borçlar Kanunu’na tabidir. Her ikisinde de üst sınır TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır. Ancak ticari gayrimenkullerde, tarafların tacir olması durumunda sözleşme serbestisi ilkesi daha esnek yorumlanabilir. Yine de temel kural değişmez. İşyeri sahipleri için de kira geliri, ticari bir kazanç kalemi olduğu için, vergilendirme ve stopaj gibi konular hesaplamaya dahil edilmelidir.

İşyeri kiralamalarında, konutlardan farklı olarak ciro üzerinden kira veya dövizle kiralama (belirli istisnalar hariç kısıtlanmış olsa da) gibi farklı modeller geçmişte denenmiştir. Ancak güncel mevzuatta Türk Lirası’nın korunması kanunu gereği, sözleşmelerin TL üzerinden yapılması ve artışların da yine TL bazında TÜFE oranına göre revize edilmesi esastır.

Kiracı ve Mülk Sahibi İletişiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira artış dönemi, genellikle gerginlik potansiyeli taşıyan bir süreçtir. Bu süreci sağlıklı yönetmek için şifahi anlaşmalardan kaçınılması, tüm iletişimin yazılı (mümkünse banka açıklamaları veya ek protokoller) olarak kayıt altına alınması gerekir.

Kiracılar için tavsiyemiz; yasal artış oranını günü gününe hesaplayıp, mülk sahibiyle iletişime geçerek yeni tutarı yatırmalarıdır. “Ev sahibi beni aramadı, ben de eski kiradan yatırdım” yaklaşımı, ileride eksik ödeme nedeniyle tahliye riskini doğurabilir. Mülk sahipleri için ise tavsiyemiz; piyasa koşulları ne olursa olsun, yasal sınırların üzerinde bir artış için baskı yapmamaları, ancak haklarını korumak adına 5 ve 10 yıllık süreleri (tahliye ve tespit davaları için) takip etmeleridir.

Sözleşme Yenileme Dönemlerinde “Uyarlama” Talebi

Olağanüstü ekonomik koşulların oluşması durumunda, sadece 5 yılı beklemeksizin “Kira Uyarlama Davası” açılması da hukukumuzda mümkündür. Eğer işlem temelinden çökmüşse, yani kiracı için ödenemez veya mülk sahibi için katlanılamaz bir dengesizlik oluşmuşsa (örneğin bölgede yaşanan öngörülemez bir değer değişimi), hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Ancak bu, ispatı zor ve istisnai bir yoldur; asıl olan TÜFE oranına sadık kalmaktır.

2026 yılı, gayrimenkul piyasasında dengelerin oturduğu, ancak finansal okuryazarlığın öneminin arttığı bir yıldır. Kira artış oranlarını doğru hesaplamak, yasal hakları bilmek ve mülkün gerçek potansiyelini analiz etmek, sermayenizi korumanın anahtarıdır. Bir mülk sahibi olarak kiralama sürecinin getirdiği yükümlülükler ve düşük amortisman süreleri sizi yoruyorsa, portföyünüzü yeniden yapılandırmak için doğru zaman olabilir.

Gayrimenkulünüzü en doğru fiyattan satmak, yeni bir yatırım fırsatını değerlendirmek veya sadece mülkünüzün güncel piyasa değerini öğrenmek istiyorsanız, Remax Extra‘nın profesyonel ev alım satım hizmetinden faydalanabilirsiniz. Bizim işimiz, sadece gayrimenkul satmak değil; sizin için en karlı ve huzurlu finansal geleceği inşa etmenize yardımcı olmaktır. Kira artış dönemlerinin stresini bir kenara bırakıp, varlıklarınızı profesyonel ellere teslim etmenin konforunu yaşayın. Unutmayın, doğru bilgi ve doğru danışman, gayrimenkuldeki en büyük kazancınızdır.