Gayrimenkul dünyasının altın kuralı hiç değişmez: “Toprak üretilmeyen tek yatırımdır.” Bu söz, arsa yatırımının neden her dönemde en güvenli ve en yüksek getiri potansiyeline sahip araçlardan biri olduğunu özetler. Şehirler büyüyor, nüfus artıyor, ancak dünya üzerindeki toprak miktarı sabit kalıyor. Bu basit arz-talep dengesi, arsa yatırımcılarını uzun vadede her zaman güldürmüştür. Ancak, arsa yatırımı dışarıdan bakıldığında sadece bir toprak parçası satın almak gibi görünse de, aslında gayrimenkulün en teknik ve en çok dikkat gerektiren alanıdır. Yanlış bir konut aldığınızda tadilatla düzeltebilirsiniz, ancak sorunlu bir arsa aldığınızda telafisi olmayan bir yola girebilirsiniz.

Remax Extra ailesi olarak, yıllardır sahada edindiğimiz tecrübelerle şunu çok net görüyoruz: Bilgi sahibi olmadan yapılan arsa yatırımları, büyük hayalleri hüsrana dönüştürebiliyor. Bu nedenle, birikimlerinizi toprağa yatırmadan önce mutlaka göz önünde bulundurmanız gereken 12 hayati noktayı sizler için derledik.

1. Yatırım Amacınızı ve Vadenizi Belirleyin

Her yolculuk bir rotayla başlar. Arsa yatırımında da ilk soru “Ben bu arsayı neden alıyorum?” olmalıdır. Üzerine hemen bir ev yapmak için mi, çocuklarınıza miras bırakmak için mi, yoksa kısa vadede imar değişikliği beklentisiyle al-sat yapmak için mi? Amacınız, alacağınız arsanın niteliğini belirler. Eğer amacınız kısa vadeli kazançsa gelişmekte olan bölgelerin çeperlerine, uzun vadeli bir “sandık yatırımı” ise henüz bakir ama stratejik konumlara odaklanmalısınız. Remax Extra olarak müşterilerimizle yaptığımız ilk görüşmede her zaman bu beklentiyi netleştirerek doğru portföyü sunmayı hedefleriz.

2. İmar Durumunu Resmi Kanallardan Sorgulayın

Halk arasında “tarla” ile “arsa” kavramları sıkça karıştırılır. Ancak yatırım açısından ikisi arasında uçurum vardır. Tarla, vasfı gereği tarım arazisidir ve üzerine yapı yapılması çok kısıtlı şartlara bağlıdır. Arsa ise imar parselidir ve üzerine yapı inşa edilebilir. Satıcının “Yakında imar gelecek” sözüne güvenmek yerine, ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü’nden güncel imar durumunu sorgulamalısınız. Emsal değeri (KAKS) ve taban oturumu (TAKS) oranlarını öğrenmek, o arsaya kaç metrekarelik bir yapı yapabileceğinizi gösterir.

3. Konum ve Gelişim Akslarını Analiz Edin

Gayrimenkulün üç kuralı vardır: Konum, konum, konum. Ancak arsa yatırımında “gelecekteki konum” bugünkü konumdan daha değerlidir. Devlet yatırımları, planlanan otoyollar, köprü bağlantıları, organize sanayi bölgeleri veya üniversite kampüsleri, bölgenin kaderini bir gecede değiştirebilir. Sadece bugünkü manzarasına değil, şehrin 5 veya 10 yıl sonraki büyüme yönüne bakmalısınız. Gelişim aksı üzerinde olmayan, şehre ters yönde kalan ucuz bir arsa, yıllarca değerlenmeden bekleyebilir.

4. Tapu Türüne Dikkat Edin: Hisseli mi Müstakil mi?

Yatırımcıların en çok başını ağrıtan konulardan biri hisseli tapulardır. Müstakil tapu, sınırları belli ve tek sahibi olan parsel demektir; en güvenli olanıdır. Hisseli tapuda ise bir parselin sadece belirli bir payına sahip olursunuz ancak parselin neresinin size ait olduğu resmiyette belli değildir. Ayrıca hisseli tapularda, diğer hissedarların “Şufa Hakkı” (Ön alım hakkı) bulunur. Yani siz hisseyi satın aldıktan sonra diğer ortaklar dava açıp, tapuda gösterilen bedel üzerinden arsayı elinizden alabilirler. Bu riski yönetmek profesyonel bir süreç gerektirir.

5. Kadastral Yol ve Cephe Durumu

Bir arsanın üzerine ev yapabilmeniz veya o arsayı verimli kullanabilmeniz için resmi bir yola (kadastral yol) cephesi olması şarttır. “Yolu var” denilen birçok arazide, mevcut yolun aslında komşu parselden geçen gayriresmi bir geçiş yolu olduğu veya sadece harita üzerinde yol görünüp fiiliyatta açılmadığı durumlarla karşılaşıyoruz. Yolu olmayan bir parsel, “kör parsel” olarak adlandırılır ve imar izni almak neredeyse imkansızdır.

6. Altyapı Olanaklarını Kontrol Edin

Elektrik, su, doğalgaz ve kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinin parselin başına kadar gelip gelmediği, arsanın değerini doğrudan etkiler. Eğer hemen inşaat yapmayı düşünüyorsanız, altyapısı olmayan bir bölge size ek maliyetler ve zaman kaybı getirecektir. Yatırımlık alınan arsalarda altyapı eksikliği bir pazarlık kozu olabilirken, oturumluk arsalarda büyük bir sorundur.

7. Zemin Etüdü ve Topografik Yapı

Düz bir harita üzerinde mükemmel görünen bir parsel, sahaya gittiğinizde uçurumun kenarında veya dere yatağında olabilir. Arsanın eğimi, inşaat maliyetlerini doğrudan etkiler. Çok eğimli arazilerde hafriyat ve istinat duvarı maliyetleri, astarı yüzünden pahalıya getirebilir. Ayrıca heyelan bölgesi olup olmadığı, zeminin sıvılaşma riski taşıyıp taşımadığı gibi jeolojik veriler, deprem kuşağındaki ülkemiz için hayati önem taşır.

8. Hukuki Kısıtlamalar ve Şerhler

Tapu kaydı temiz görünse bile detaylı “takyidat” belgesi istemek şarttır. Arsa üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir gibi mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler olabilir. Daha da önemlisi, irtifak haklarıdır. Örneğin, arsanızın tam ortasından yüksek gerilim hattı geçiyor olabilir veya BOTAŞ boru hattı nedeniyle yapılaşma yasağı bulunabilir. Orman şerhleri veya sit alanı kısıtlamaları da arsanızı çivi bile çakılamaz hale getirebilir.

9. Doğru Fiyat Analizi ve Emsal Karşılaştırma

Her satıcı malının en değerli olduğunu düşünür. Ancak piyasa gerçekleri farklıdır. Bölgedeki yakın zamanda satılmış benzer nitelikteki arsaların metrekare birim fiyatlarını araştırmalısınız. İnternet ilanlarındaki “istenen” fiyatlar her zaman “satılan” fiyatlar değildir. Remax Extra olarak biz, bölge analizleri ve geçmiş satış verileriyle mülkün gerçek piyasa değerini hesaplayarak müşterilerimizin fahiş fiyatlarla karşılaşmasını engelleriz.

10. Vergi ve Ek Masrafları Hesaplayın

Arsa alımında sadece satış bedelini değil, tapu harcını, döner sermaye bedelini, emlak komisyonunu ve yıllık emlak vergisini de bütçenize dahil etmelisiniz. Ayrıca, eğer arsa 5 yıl dolmadan satılırsa, elde edilen kâr üzerinden “Değer Artış Kazancı Vergisi” ödenmesi gerekebileceğini unutmamalısınız. Bu maliyetleri baştan hesaplamak, nakit akışınızı yönetmenizi sağlar.

11. Belediyeler ve Resmi Kurumlarla İletişim

Kulaktan dolma bilgilere asla itibar etmeyin. Kahvehanede konuşulan “Buraya üniversite gelecekmiş” söylentisi yatırım kararı için yeterli değildir. İlgili belediyenin fen işleri, imar müdürlüğü, hatta gerekiyorsa karayolları ve DSİ gibi kurumlarla görüşerek bölge hakkındaki planları birinci ağızdan teyit edin. Resmi evrak, sözden her zaman üstündür.

12. Profesyonel Bir Gayrimenkul Danışmanı ile Çalışın

Tüm bu maddeler, arsa yatırımının ne kadar çok parametreye bağlı olduğunu göstermektedir. Hukuk, harita mühendisliği, şehir plancılığı ve finans bilgisinin harmanlandığı bu süreçte tek başınıza hareket etmek risklidir. Bölgeye hakim, etik değerlere sahip ve kurumsal bir gayrimenkul danışmanı, sizi görünmeyen tuzaklardan korur.

Remax Extra olarak biz, sadece arsa alım satımlarında değil, ev alım satım hizmetlerimizde de aynı titizlikle çalışıyoruz. Bir konut alırken evin tesisatından tapu durumuna, iskanından çevre analizine kadar nasıl detaylı bir ekspertiz yapıyorsak, arsa yatırımlarınızda da paranızı kendi paramız gibi görerek en doğru analizi sunuyoruz. Müşterilerimizin “Keşke” dememesi için sürecin başından imza aşamasına kadar şeffaf bir danışmanlık hizmeti veriyoruz.

Unutmayın, toprak doğru alındığında sahibine ihanet etmeyen tek yatırımdır. Ancak doğru toprak, doğru fiyata ve doğru zamanda alındığında kazandırır. Birikimlerinizi riske atmamak ve geleceğinizi sağlam temeller üzerine kurmak için Remax Extra’nın uzman kadrosuyla tanışmadan yatırım kararı vermeyin. Bizim işimiz, sadece gayrimenkul satmak değil, size değer kazandırmaktır.