İstanbul, tarihi dokusu, boğaz manzarası ve hiç dinmeyen enerjisiyle dünyanın en büyüleyici metropollerinden biri olsa da, konu barınma ve gayrimenkul olduğunda oldukça karmaşık bir denkleme sahiptir. Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, göç hareketleri ve kentsel dönüşüm süreçleri, İstanbul’daki emlak piyasasını hem ev sahipleri hem de kiracılar için zorlu bir sınav haline getirdi. Taraflar arasındaki ilişkilerin gerildiği, mahkeme koridorlarının tahliye ve kira tespit davalarıyla dolup taştığı bir dönemden geçiyoruz. Bu süreçte bilgi, en büyük güçtür. Haklarını bilen, yasal sınırlarını tanıyan ve süreci doğru yöneten taraflar, bu kaotik ortamda huzuru yakalayabiliyor.

Bir gayrimenkul danışmanlık firması olarak sahada her gün karşılaştığımız senaryolar, bize mevzuatın kağıt üzerinde kalmaması gerektiğini, pratiğe döküldüğünde nelerin değiştiğini net bir şekilde gösteriyor. Remax Extra olarak, sadece gayrimenkul alım satım süreçlerinde değil, sektörün bilgi birikimine katkı sağlama konusunda da sorumluluk hissediyoruz. Bu yazıda, İstanbul özelinde ev sahibi ve kiracı haklarını, güncel yasal düzenlemeler ve piyasa gerçekleri ışığında, hukuki terimlere boğulmadan, anlaşılır bir dille ele alacağız.

İstanbul Emlak Piyasasının Kendine Has Dinamikleri

İstanbul’da kiracı veya ev sahibi olmak, Anadolu’nun herhangi bir şehrindeki deneyimden çok daha farklıdır. Şehrin demografik yapısı, arz-talep dengesizliği ve en önemlisi “beklenen İstanbul depremi” gerçeği, kiralama hukukunu doğrudan etkileyen faktörlerdir. Örneğin, kentsel dönüşüm sebebiyle tahliye, İstanbul’da en sık rastlanan hukuki süreçlerden biridir. Bir ev sahibi için mülkünün değerini korumak ne kadar önemliyse, bir kiracı için de barınma güvencesine sahip olmak o kadar hayatidir. Türk Borçlar Kanunu, aslında zayıf durumda olan kiracıyı koruma temelli bir yapıya sahiptir ancak mülkiyet hakkını da yok saymaz. Denge, yasaların doğru yorumlanmasında gizlidir.

Kiracının Temel Hakları ve Güvencesi

Kiracıların sahip olduğu en güçlü hak, “tahliye koruması”dır. Bir kira sözleşmesi yapıldığında, süre bitiminde ev sahibi “süre doldu, çık” diyemez. Kanun, kiracı bildirimde bulunmadığı sürece sözleşmenin her yıl aynı şartlarla (kira artış oranı hariç) otomatik olarak yenilendiğini kabul eder. Bu, kiracının keyfi olarak sokakta kalmasını önleyen en temel kalkandır.

Bir diğer önemli hak, kira artış oranındaki yasal sınırdır. Ev sahibi, “piyasa çok yükseldi, kirayı üç katına çıkarıyorum” diyemez. Yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki yılın on iki aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemez. Bu oran tavan fiyattır; taraflar anlaşırsa daha düşük olabilir ama daha yüksek olamaz. Ancak burada İstanbul piyasası için kritik bir parantez açmak gerekir: “5 Yıl Kuralı”. Eğer bir kiracı aynı evde 5 yılını doldurmuşsa, ev sahibi artık TÜFE oranıyla bağlı kalmak zorunda değildir. Bu noktada “Kira Tespit Davası” açarak, kiranın emsal rayiç bedellere, yani piyasa şartlarına göre güncellenmesini talep edebilir. İstanbul’da kiraların semt bazlı dramatik artışları göz önüne alındığında, 5 yılını dolduran kiracılar için en kritik viraj budur.

Ayrıca kiracının, kiraladığı mülkü kullanıma elverişli şekilde teslim alma ve sözleşme süresince bu elverişliliğin devamını isteme hakkı vardır. Örneğin, binanın çatısı akıyorsa veya tesisatta demirbaş kaynaklı bir sorun varsa, bunun tamiri ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı, bu masrafları ev sahibine bildirerek yaptırabilir veya kiradan düşebilir.

Ev Sahibinin Mülkiyet Hakları ve Tahliye Sebepleri

Ev sahipleri tarafında ise durum genellikle “mülkümü istediğim gibi kullanamıyorum” şikayetiyle özetlenir, ancak yasalar ev sahibine de belirli şartlar altında güçlü haklar tanır. Ev sahibinin en temel hakkı, kirasını tam ve zamanında almaktır. Kiranın ödenmemesi durumunda ev sahibi, noter kanalıyla ihtar çekerek süreci başlatabilir ve aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekerse tahliye davası açma hakkı kazanır. Bu, “İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye” olarak bilinir ve oldukça etkili bir yoldur.

Bunun dışında “Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye” konusu İstanbul’da sıkça gündeme gelir. Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları/torunları), üstsoyu (anne/babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı doğarsa, belirli sürelerde bildirim yapmak kaydıyla tahliye isteyebilir. Ancak burada samimiyet esastır. Eğer ev sahibi “oğlum gelecek” diyerek kiracıyı çıkarır ve ardından evi başkasına daha yüksek fiyattan kiralarsa, eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalabilir.

İstanbul özelinde en kritik ev sahibi hakkı ise “10 Yıllık Uzama Süresi” sonundaki tahliye imkanıdır. Kiracı evde 10 uzama yılını (toplamda genellikle 11 yıl) doldurduktan sonra, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin, yasal sürelere uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu, mülkiyet hakkının özüne dönüşü simgeler ve ev sahibine mülkü üzerinde nihai tasarruf yetkisini verir.

Tahliye Taahhütnamesi Gerçeği

Son yıllarda ev sahiplerinin kiracılardan evi tutarken istedikleri “Tahliye Taahhütnamesi”, İstanbul piyasasının vazgeçilmezi haline gelmiştir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını kayıtsız şartsız kabul etmesidir. Ancak bunun hukuken geçerli olabilmesi için, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir. Sözleşme ile aynı gün, baskı altında alınan taahhütnameler Yargıtay tarafından geçersiz sayılabilmektedir. Ev sahipleri için en hızlı tahliye yolu bu belge olsa da, usulüne uygun düzenlenmesi şarttır.

Kentsel Dönüşüm ve Haklar

İstanbul’un yaşlı yapı stoku, kentsel dönüşümü zorunlu kılıyor. Bir bina “Riskli Yapı” ilan edildiğinde, kira sözleşmeleri kendiliğinden sona erer. Burada kiracının tahliye koruması işlemez. Ancak hem ev sahibinin hem de kiracının devletten kira yardımı veya taşınma yardımı alma hakları doğar. Bu süreçte tahliye, bir tercih değil, can güvenliği için bir zorunluluktur ve süreç 6306 sayılı Kanun kapsamında çok daha hızlı ilerler.

Doğru Yatırım ve Profesyonel Yönetimin Önemi

Tüm bu hukuki karmaşa, aslında gayrimenkulün ne kadar stratejik yönetilmesi gereken bir varlık olduğunu gösteriyor. Bir ev sahibi için mülkünü kiraya vermek pasif gelir kaynağı gibi görünse de, yanlış kiracı seçimi veya eksik sözleşmeler süreci bir kabusa çevirebilir. Aynı şekilde bir kiracı için de haklarını bilmemek mağduriyet yaratabilir. Ancak en nihayetinde, herkesin hayali kendi mülkünün sahibi olmaktır.

İşte tam bu noktada Remax Extra olarak devreye giriyoruz. İstanbul gibi rekabetin ve riskin yüksek olduğu bir pazarda, gayrimenkul alım satım süreçleri hatayı kabul etmez. İster yatırım amaçlı bir daire alıyor olun, ister kiracılı bir mülkünüzü satmak istiyor olun, hukuki altyapısı sağlam, piyasa analizi doğru yapılmış bir süreç yönetimi şarttır. Kiracılı bir evin satışı, boş bir evin satışından çok daha farklı dinamikler içerir. Yeni ev sahibinin hakları, eski kiracının durumu, tapu devrinden sonra çekilmesi gereken ihtarnameler gibi detaylar, uzmanlık gerektirir.

Remax Extra, geniş portföyü ve bölge uzmanlığı ile ev alım satım hizmetlerinde size sadece bir mülk değil, huzurlu bir gelecek sunmayı hedefler. Yatırımcılarımız için hukuki pürüzleri en aza indirilmiş, geri dönüşü yüksek gayrimenkulleri tespit ederken; evini satmak isteyen mülk sahipleri için de süreci şeffaf ve hızlı bir şekilde yönetiyoruz. İstanbul’da gayrimenkul sahibi olmak büyük bir ayrıcalıktır, bu ayrıcalığı hukuki streslerle gölgelememek ise profesyonel bir danışmanla çalışmaktan geçer.

Uzlaşma Kültürü ve Son Söz

Hukuk, taraflar arasındaki anlaşmazlıkları çözmek için vardır ancak en iyi çözüm yolu her zaman uzlaşmadır. Enflasyonist ortamlarda ev sahibinin gelir kaybına uğramaması ve kiracının da ödeme gücünü aşan yükler altına girmemesi için orta yolun bulunması, mahkeme süreçlerinden çok daha az maliyetli ve çok daha insancıldır.

Unutulmamalıdır ki, bir ev sadece dört duvardan ibaret değildir; içinde yaşamların kurulduğu, anıların biriktiği bir yuvadır. Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarına saygı duyduğu, şeffaf ve dürüst bir iletişim kurduğu zeminlerde sorunlar çok daha kolay çözülür. Eğer siz de bu karmaşık piyasada yolunuzu bulmak, güvenli bir şekilde ev sahibi olmak veya mülkünüzü değerinde satmak istiyorsanız, Remax Extra’nın tecrübesi her zaman yanınızdadır. Haklarınızı bilin, geleceğinizi güvenle inşa edin.