İstanbul, yüzyıllardır medeniyetlerin buluşma noktası, ticaretin kalbi ve yatırımcıların göz bebeği olmuştur. Toprağa yapılan yatırımın, özellikle de İstanbul gibi sürekli büyüyen ve değerlenen bir metropolde, “kaybettirmeyen tek yatırım” olduğu sıkça söylenir. Ancak bu genel kabul, beraberinde büyük bir yanılgıyı da getirebilir. “İstanbul’da nereden toprak alsan değerlenir” düşüncesi, geçmişte belki geçerliydi ancak bugünün karmaşık imar mevzuatları, değişen şehir planları ve hukuki prosedürleri arasında bu yaklaşım, yatırımcıları ciddi zararlara uğratabilecek bir kumara dönüşmüş durumda. Arsa yatırımı, konut alımına göre çok daha teknik bilgi, ileri görüşlülük ve detaylı bir analiz gerektirir. Bir daireyi gezip görebilir, musluklarını kontrol edebilirsiniz; ancak bir arsanın “görünmeyen” kusurları, sizi yıllarca sürecek hukuk mücadelelerinin içine çekebilir.

Remax Extra ailesi olarak, yıllardır sahada edindiğimiz tecrübelerle şunu çok net görüyoruz: Arsa alım-satım süreçlerinde yapılan hataların çoğu, acelecilikten ve uzman desteği almamaktan kaynaklanıyor. İster üzerine hayalinizdeki evi yapmak için, ister geleceğe yönelik ticari bir yatırım aracı olarak düşünün, İstanbul’da arsa piyasasına girmeden önce en sık yapılan hataları bilmek, birikimlerinizi korumanız adına hayati önem taşır.

İmar Durumunu Sadece Sözlü Beyanlarla Değerlendirmek

Arsa alımında yapılan en temel ve en maliyetli hata, gayrimenkulün resmi imar durumunu belgeye dayalı olarak teyit etmemektir. Satıcının veya aracıların “Buraya yakında imar gelecek”, “5 kata kadar izin var” ya da “Ticari imara dönecek” gibi sözlü beyanları, resmiyette hiçbir geçerliliği olmayan vaatlerdir. Bir arazinin tapuda “arsa” olarak görünmesi bile tek başına yeterli değildir. O parselin yapılaşma koşulları (TAKS ve KAKS oranları), terk oranları, belediyenin nazım imar planındaki fonksiyonu (konut, ticaret, park, eğitim alanı vb.) hayati detaylardır.

Özellikle İstanbul’un gelişmekte olan çeper ilçelerinde (Arnavutköy, Çatalca, Silivri gibi), tarla vasfındaki arazilerin “hobi bahçesi” adı altında, imarlı arsa gibi pazarlandığına sıkça şahit oluyoruz. Plansız alanlarda, imar izni olmayan bir yere yapı inşa etmek, o yapının yıkılması ve ciddi para cezaları ile sonuçlanabilir. Bu nedenle, ilgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden güncel ve resmi “İmar Durum Belgesi” alınmadan hiçbir işlem yapılmamalıdır.

Hisseli Tapu ve Müstakil Tapu Ayrımını Göz Ardı Etmek

İstanbul gibi arazinin çok kıymetli olduğu bir şehirde, karşınıza çıkan uygun fiyatlı fırsatların çoğu “hisseli tapu” olabilir. Yatırımcıların en sık düştüğü tuzaklardan biri, hisseli tapunun getirdiği kısıtlamaları bilmeden alım yapmaktır. Müstakil tapuda parselin sınırları bellidir ve mülkiyetin tamamı size aittir. Ancak hisseli tapuda, büyük bir parselin sadece bir payına sahip olursunuz ve arazinin tam olarak neresinin size ait olduğu resmiyette belli değildir.

Hisseli tapularda yaşanan en büyük sorunlardan biri “Şufa Hakkı” (Önalım Hakkı) riskidir. Siz bir hisseyi satın aldığınızda, diğer hissedarların bu satışı iptal ettirip, aynı bedelle o hisseyi satın alma önceliği vardır. Ayrıca, hissedarlar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda “İzale-i Şüyu” (Ortaklığın Giderilmesi) davası ile arsanın mahkeme yoluyla satılması ve yatırımınızın elinizden gitmesi riski her zaman mevcuttur. Rıza-i taksim sözleşmesi yapılmamış hisseli araziler, yatırımcı için saatli bir bomba gibidir.

Gelecek Projeksiyonu ve Lokasyon Analizi Eksikliği

İstanbul’da arsa yatırımı, bugünü değil, yarını satın almaktır. Ancak bu “yarın” kavramı, somut verilere dayanmalıdır. Sadece ucuz olduğu için şehrin gelişme aksının tersinde kalan, altyapı projelerinden (metro, otoyol, havalimanı bağlantıları) uzak bölgelerden arsa almak, yatırımın geri dönüş süresini onlarca yıla uzatabilir. Yapılan yaygın bir hata, bölgenin zemin yapısını, sit alanı olup olmadığını veya su havzasında kalıp kalmadığını araştırmamaktır. Özellikle İstanbul’un su havzaları ve orman sınırlarına yakın bölgelerinde yapılaşma yasakları çok sıkıdır.

Yatırımcılar bazen sadece metrekare birim fiyatına odaklanarak, “büyük olsun da nerede olursa olsun” mantığıyla hareket ederler. Oysa merkezi lokasyonda, imarı tamamlanmış 300 metrekarelik bir arsa, kuş uçmaz kervan geçmez bir yerdeki 3 dönüm tarladan çok daha hızlı ve yüksek getiri sağlayabilir. Lokasyon analizi yaparken sadece mevcut durumu değil, 5 ve 10 yıllık şehir planlarını da masaya yatırmak gerekir.

Hukuki Takyidatları ve Borç Durumunu Kontrol Etmemek

Beğendiğiniz arsanın fiziksel özellikleri harika olabilir, ancak tapu kütüğünde “görünmeyen” sorunlar başınızı ağrıtabilir. Tapu üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, irtifak hakları veya kamulaştırma şerhi gibi takyidatların olup olmadığı son ana bırakılmadan kontrol edilmelidir. Bazen satıcılar bile, miras yoluyla intikal eden mülklerdeki eski vergi borçlarından veya hukuki kısıtlamalardan haberdar olmayabilir.

Özellikle kentsel dönüşüm bölgelerinde veya büyük proje alanlarında, arsa üzerinde “kamu yararı kararı” olup olmadığına bakılmalıdır. Satın aldığınız arsanın bir kısmının veya tamamının yola, parka veya okul alanına gitme ihtimali her zaman vardır. Temiz bir tapu devri için, uzman bir gayrimenkul danışmanı eşliğinde tapu müdürlüğünden detaylı bir “takbis” sorgusu yapılmalıdır.

Duygusal Fiyatlandırma ve Yanlış Ekspertiz

Arsa sahipleri genellikle mülkleriyle duygusal bir bağ kurar ve piyasa gerçeklerinin çok üzerinde fiyatlar talep edebilirler. Alıcı tarafında ise “fırsatı kaçırmama” korkusu, acele karar verip değerinin çok üzerinde ödeme yapılmasına neden olabilir. Emsal satışların incelenmemesi, bölgedeki son işlemlerin analiz edilmemesi, yatırımın karlılığını daha en baştan yok eder.

Arsanın değeri sadece metrekaresiyle değil; cephesi, köşe parsel olması, eğimi, zemin durumu ve inşaat yapılabilirlik kapasitesiyle ölçülür. Çok eğimli bir arazide hafriyat ve istinat duvarı maliyetleri, arsa fiyatını dolaylı yoldan ikiye katlayabilir. Bu teknik maliyetleri hesaba katmadan yapılan pazarlıklar, günün sonunda alıcıyı zarara uğratır.

Remax Extra Güvencesiyle Doğru Adımlar Atmak

Yukarıda saydığımız tüm bu riskler, İstanbul gibi devasa ve karmaşık bir piyasada tek başına hareket etmenin ne kadar zor olduğunu göstermektedir. Arsa alım-satımı, sadece bir imza işi değil, ciddi bir teknik ve hukuki analiz sürecidir. İşte bu noktada Remax Extra olarak biz devreye giriyoruz. Gayrimenkul sektöründeki global tecrübemiz ve yerel uzmanlığımızla, sadece konut alım satımında değil, arsa yatırımlarında da müşterilerimize güvenli bir liman oluyoruz.

Remax Extra’nın ev alım satım hizmetlerinde gösterdiği titizlik, şeffaflık ve profesyonel yaklaşım, arsa portföy yönetiminde de aynı standartlarda uygulanmaktadır. Biz, müşterilerimize sadece bir arsa satmıyoruz; o arsanın imar durumunu, hukuki geçmişini, bölgenin gelecek potansiyelini ve gerçek piyasa değerini analiz ederek sunuyoruz. “Acaba tapuda sorun çıkar mı?”, “İmarı söylendiği gibi mi?” gibi endişeleri ortadan kaldırıyor, sürecin başından sonuna kadar şeffaf bir danışmanlık hizmeti veriyoruz.

İstanbul’da toprağa yatırım yapmak, doğru rehberle yola çıktığınızda hala en kazançlı fırsatları sunmaya devam ediyor. Hata yapma lüksünüzün olmadığı bu büyük bütçeli işlemlerde, riskleri minimize etmek ve geleceğinizi sağlam temellere oturtmak için Remax Extra’nın uzman kadrosu her zaman yanınızda. Unutmayın, en iyi yatırım, tüm soru işaretlerinin giderildiği yatırımdır.