Gayrimenkul sektörü, sadece tuğla ve harçtan ibaret değildir; özünde insan ilişkilerine dayanan canlı bir organizmadır. Türkiye’de son yıllarda değişen ekonomik dinamikler, artan enflasyon oranları ve konut arzındaki dalgalanmalar, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiyi hiç olmadığı kadar hassas bir dengeye oturttu. Bir yanda yatırımının karşılığını almak ve mülkünü korumak isteyen ev sahipleri, diğer yanda barınma gibi en temel ihtiyacını bütçesi dahilinde sürdürmeye çalışan kiracılar… Bu iki tarafın beklentileri çatıştığında ise ortaya çıkan uyuşmazlıklar, maalesef çoğu zaman mahkeme koridorlarına taşınıyor. Remax Extra ailesi olarak, sahadaki tecrübelerimizle görüyoruz ki; doğru bilgi, şeffaf iletişim ve hukuki hakların bilinmesi, birçok sorunu daha masaya yatırılmadan çözebiliyor.

Bu yazımızda, kiracı ve ev sahibi ilişkilerinde en sık rastlanan kriz noktalarını, Türk Borçlar Kanunu çerçevesindeki hakları ve bu süreçte profesyonel bir desteğin neden hayati önem taşıdığını detaylıca ele alacağız.

Kira Bedeli Uyuşmazlıkları ve Artış Oranları

Son dönemin en büyük tartışma konusu şüphesiz kira artış oranlarıdır. Enflasyonun yükselmesiyle birlikte, mevcut kira bedellerinin piyasa rayiçlerinin çok altında kalması, ev sahiplerini harekete geçirirken, kiracıları da ödeme güçlüğü ile karşı karşıya bırakmaktadır.

Hukuki çerçeveye baktığımızda, kira artış oranları belirli kurallara bağlanmıştır. Konut kiralarında yenileme dönemlerinde yapılacak artış, kural olarak bir önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Ancak devletin belirli dönemlerde getirdiği geçici düzenlemeler (örneğin %25 sınırı gibi) bu genel kuralı o dönem için değiştirebilir. Burada en sık yaşanan sorun, ev sahibinin “yan daire şu fiyata kiralandı, sen de o kadar ver” talebiyle gelmesi, kiracının ise “yasal oran neyse onu yaparım” demesidir.

Eğer kiracı evde 5 yıldan az süredir oturuyorsa, yasal artış oranı (TÜFE veya belirlenen tavan) esastır. Ev sahibi, “kiram düşük kaldı” diyerek 5 yıl dolmadan rayiç bedel talep edemez. Ancak 5 yıl dolduktan sonra durum değişir. Beşinci yılın sonunda ev sahibi, “Kira Tespit Davası” açarak, kiranın bölgedeki emsal evlerin kira bedellerine göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu noktada hakim; mülkün durumu, konumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak, hakkaniyet indirimi de uygulayıp yeni bir kira belirler.

Tahliye Nedenleri ve Süreç Yönetimi

Kira bedelinden sonra en sık yaşanan gerilim, tahliye talepleridir. Türk hukuk sistemi kiracıyı koruyan bir yapıya sahiptir ve ev sahibi “ben istedim, çık” diyerek kiracıyı tahliye edemez. Tahliye için kanunda belirtilen haklı nedenlerin oluşması gerekir.

Bunlardan ilki “gereksinim” (ihtiyaç) nedeniyle tahliyedir. Ev sahibi, kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı için tahliye talep edebilir. Ancak bu ihtiyacın samimi ve zorunlu olması şarttır. “Oğlum gelecek” deyip kiracıyı çıkardıktan sonra evi başkasına daha yüksek fiyattan kiralamak, ev sahibi için ciddi tazminat yükümlülükleri doğurur.

Bir diğer önemli tahliye nedeni ise “Kira Ödememe” durumudur. Kiracı, kirasını zamanında ödemezse, ev sahibi noter kanalıyla ihtarname çekerek ödeme için 30 gün süre verir. Eğer bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar çekilirse, kira dönemi sonunda tahliye davası açma hakkı doğar. Ayrıca, kiracının taşınmazı özensiz kullanması, komşulara rahatsızlık vermesi veya sözleşmeye aykırı esaslı değişiklikler yapması da tahliye nedenleri arasındadır.

10 yıllık uzama süresinin dolması da bir başka tahliye sebebidir. Belirli süreli sözleşmelerde, süre bitiminden sonra sözleşme kendiliğinden yenilenir. Ancak bu yenilenme süreleri toplamda 10 yılı bulduğunda, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin, sürenin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

Satış Kaynaklı Tahliye ve Yeni Malikin Hakları

Gayrimenkul sektörünün en hareketli olduğu alanlardan biri, içinde kiracı varken yapılan satışlardır. Remax Extra olarak, ev alım satım süreçlerinde en çok karşılaştığımız sorulardan biri şudur: “İçinde kiracı olan bir evi alırsam ne olur?” veya “Evim satılırsa çıkmak zorunda mıyım?”

Kanuna göre, bir mülk satıldığında, içindeki mevcut kira sözleşmesi yeni malike (yeni ev sahibine) devredilir. Yani ev satıldı diye kira sözleşmesi otomatikman bitmez. Ancak, evi yeni satın alan kişi, kendisinin veya ailesinin konut ihtiyacı nedeniyle evi kullanacaksa, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname çekerek durumu bildirmelidir. Bu ihtarname çekildikten sonra, 6 ay içinde tahliye davası açma hakkı kazanır.

Eğer yeni malik bu 1 aylık süreyi kaçırırsa, mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihini beklemek zorundadır. Bu nedenle, yatırım veya oturum amaçlı ev alım satımlarında profesyonel bir danışmanlık almak, sonradan yaşanacak mağduriyetlerin önüne geçer. Remax Extra’nın uzman danışmanları, satış sürecinde hem alıcıyı hem de satıcıyı mevcut kiracının durumu, tahliye taahhütnamesinin varlığı ve hukuki süreçler konusunda şeffaf bir şekilde bilgilendirerek, sürprizlerle karşılaşmanızı engeller.

Tahliye Taahhütnamesinin Gücü ve Geçerliliği

Son yıllarda ev sahiplerinin kiralamalarda “olmazsa olmaz” şartı haline gelen tahliye taahhütnamesi, uyuşmazlıkların çözümünde kilit bir rol oynamaktadır. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi kayıtsız şartsız boşaltacağını beyan ettiği yazılı bir belgedir.

Ancak her taahhütname geçerli değildir. Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanmamış olması, yani sözleşme yapıldıktan sonraki bir tarihte (örneğin eve taşındıktan bir süre sonra) verilmiş olması gerekir. Baskı altında veya sözleşme ile aynı anda alınan taahhütnameler mahkemelerce geçersiz sayılabilir. Eğer usulüne uygun, yazılı ve tarihli bir taahhütname varsa, ev sahibi belirtilen tarihte evin boşaltılmaması durumunda icra takibi başlatarak hızlı bir tahliye süreci yürütebilir.

Depozito ve Evin Bakımı Konusundaki Anlaşmazlıklar

Kira ilişkisi sona ererken en çok tartışılan konulardan biri de depozito iadesidir. Ev sahibi, evi teslim aldığı gibi (olağan yıpranmalar hariç) geri almak ister. Kiracı ise verdiği depozitoyu eksiksiz geri talep eder.

Hukuken, kiracı evdeki “olağan kullanım”dan kaynaklanan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir. Örneğin, duvar boyasının zamanla kirlenmesi, parkelerin üzerinde yürümekten dolayı aşınması kiracının suçu değildir ve depozitodan kesinti yapılamaz. Ancak kiracı duvarı yıkmışsa, kapıları kırmışsa veya demirbaşlara zarar vermişse, ev sahibi bu zararları depozitodan düşebilir.

Uyuşmazlık yaşanmaması için, eve girerken ve evden çıkarken detaylı bir “teslim tutanağı” hazırlanması ve evin durumunun fotoğraflanması hayati önem taşır. Ayrıca, kombi bakımı gibi periyodik bakımların kiracıya, demirbaşın kendisinin (örneğin kombi motorunun) arızalanmasının ise ev sahibine ait olduğu unutulmamalıdır.

Arabuluculuk Sistemi: Mahkemeden Önceki Son Çıkış

Kira uyuşmazlıklarının mahkemelerde yarattığı yoğunluk nedeniyle, 2023 yılı Eylül ayı itibarıyla kira davalarında “Zorunlu Arabuluculuk” dönemi başlamıştır. Artık ev sahibi veya kiracı, dava açmadan önce mutlaka arabulucuya başvurmak zorundadır.

Arabuluculuk, tarafların tarafsız bir üçüncü kişi eşliğinde bir araya gelerek sorunlarını müzakere ettikleri bir süreçtir. Bu sistem, yıllar süren dava süreçleri yerine, birkaç hafta içinde çözüm üretmeyi hedefler. Taraflar arabulucuda anlaşırsa, hazırlanan tutanak mahkeme ilamı niteliği taşır. Anlaşamazlarsa, dava açma yolu o zaman açılır. Bu süreç, iletişimin tamamen koptuğu durumlarda bile tarafların birbirini dinlemesi ve orta yolu bulması için büyük bir fırsattır.

Remax Extra İle Güvenli Limanda Olmak

Tüm bu hukuki karmaşa, teknik detaylar ve stresli süreçler, gayrimenkul sahibi olmanın veya kiracı olmanın keyfini kaçırabilir. Bazen en iyi çözüm, sorunlu bir kira ilişkisini sürdürmeye çalışmak yerine, radikal bir karar alarak mülk portföyünü değiştirmek olabilir.

Ev sahipleri için; sürekli sorun yaşanan, düşük kira getirili veya hukuki problemlerle dolu bir mülkü elden çıkarmak ve daha sorunsuz, yüksek getirili veya boş bir gayrimenkule yatırım yapmak en akılcı çözüm olabilir. İşte tam bu noktada Remax Extra’nın ev alım satım konusundaki uzmanlığı devreye girer. Geniş portföy ağımız ve bölgeye hakim uzman danışmanlarımızla, mülkünüzün gerçek değerini belirliyor, içindeki kiracı durumunu da gözeterek en doğru alıcı kitlesiyle buluşturuyoruz.

Aynı şekilde, yıllardır kiracılıkla uğraşan ve artık kendi evinin sahibi olmak isteyenler için de Remax Extra, bütçenize ve ihtiyaçlarınıza en uygun satılık daire seçeneklerini sunar. Kiracı-ev sahibi çekişmesinden kurtulup, kendi tapunuzun huzurunu yaşamanız için finansal çözümler ve pazar analizleriyle yanınızdayız.

Gayrimenkul, doğru yönetildiğinde dünyanın en güvenli yatırım aracıdır; yanlış yönetildiğinde ise büyük bir stres kaynağına dönüşebilir. Hukuki haklarınızı bilmek sizi korur, ancak yanınızda Remax Extra gibi profesyonel bir yol arkadaşının olması size kazandırır. İster mevcut mülkünüzü değerlendirmek isteyin, ister yeni bir yatırıma yelken açın; şeffaf, güvenilir ve çözüm odaklı hizmet anlayışımızla sürecin her adımında sizinleyiz. Huzurlu bir gelecek ve kârlı yatırımlar için profesyonellere güvenin.