Ticari hayata atılmak veya mevcut işletmesini büyütmek isteyen her girişimcinin en kritik virajlarından biri, doğru işyerini bulmak ve kiralamaktır. Aylar süren lokasyon analizleri, yaya trafiği sayımları ve bütçe hesaplamalarından sonra “işte burası” dediğiniz o dükkanı veya ofisi bulduğunuzda yaşanan heyecan paha biçilemezdir. Ancak bu heyecan, ne yazık ki çoğu zaman masadaki en önemli detayın, yani kira sözleşmesinin gölgede kalmasına neden olur. Remax Extra ekibi olarak sahada yıllardır edindiğimiz tecrübe bize şunu gösteriyor: İşletmelerin yaşadığı en büyük krizler genellikle işlerin kötü gitmesinden değil, başlangıçta dikkatsizce imzalanan kira sözleşmelerinden kaynaklanıyor. Konut kiralamaya hiç benzemeyen, çok daha karmaşık yasal ve ticari dinamikleri barındıran ticari gayrimenkul kiralamalarında yapılan hatalar, işletmenizin geleceğini ipotek altına alabilir.

Kullanım Amacı ve Ruhsat Uygunluğunu Göz Ardı Etmek

İşyeri kiralamalarında yapılan en temel ve belki de en maliyetli hata, fiziksel mekanın yapılacak işe uygunluğunu sadece “göz kararı” ile değerlendirmektir. Mekanın genişliği veya konumu harika olabilir; ancak belediye mevzuatına ve binanın yönetim planına uygunluğu bambaşka bir konudur. Örneğin, bir restoran veya kafe açmayı planlıyorsunuz ve bulduğunuz dükkanın konumu harika. Ancak binanın projesinde o dükkan için ayrılmış bir baca sistemi yoksa veya bina yönetimi gıda işletmesine izin vermiyorsa, o dükkanı kiralamış olmanızın hiçbir anlamı kalmaz. Ruhsat alamadığınız bir işyerini işletemezsiniz. Sözleşme imzalanmadan önce mutlaka “iskan” durumu ve tapudaki kullanım amacı kontrol edilmeli, sözleşmeye “ruhsat alınamaması durumunda sözleşmenin tazminatsız feshi” gibi koruyucu maddeler eklenmelidir.

Brüt ve Net Metrekare Yanılgısı

Ticari gayrimenkul ilanlarında ve pazarlıklarında genellikle “brüt” metrekareler konuşulur. Ancak kiranızı öderken kullanacağınız alan “net” alandır. Özellikle plaza ofislerinde veya büyük iş merkezlerinde; asansör boşlukları, yangın merdivenleri, ortak koridorlar ve otopark payları brüt alana dahil edilir. 200 metrekare diye kiraladığınız bir ofisin süpürülebilir net alanı 120 metrekare çıkabilir. Eğer kira bedelini metrekare birim fiyatı üzerinden anlaştıysanız, aslında kullanmadığınız alanlar için de her ay kira ödüyor olabilirsiniz. Sözleşmede kiralanan alanın net sınırlarının çizilmesi ve dekorasyon projesinin bu net alan üzerinden hesaplanması, bütçe şaşmalarını engeller.

Vergi Yükümlülüklerini Netleştirmemek: Stopaj mı KDV mi

Konut kiralarından farklı olarak işyeri kiralarında vergilendirme boyutu kiracının sorumluluğundadır ve ciddi bir maliyet kalemidir. Mülk sahibi eğer gerçek kişi ise, ödeyeceğiniz kiranın yanı sıra devlete “Stopaj” ödemeniz gerekir. Ancak mülk sahibi bir şirket ise, kiralama işlemi fatura karşılığı yapılır ve devreye KDV girer. Girişimciler genellikle bütçe yaparken sadece mülk sahibinin cebine girecek parayı (net kira) hesaplar. Oysa brüt kira üzerinden hesaplanan stopaj veya eklenecek KDV, aylık sabit giderlerinizi %20 ila %25 oranında değiştirebilir. Sözleşmede kira bedelinin “net” mi yoksa “brüt” mü olarak ifade edildiği hayati önem taşır. “Net 50.000 TL” ibaresi ile “Brüt 50.000 TL” ibaresi arasında, yıl sonunda cebinizden çıkacak on binlerce liralık fark vardır.

Tadilat, Dekorasyon ve Tahliye Koşulları

İşyerinizi markanızın kimliğine uygun hale getirmek için ciddi bir dekorasyon harcaması yapacaksınız. Peki, günün birinde o işyerinden çıkmanız gerekirse bu yatırımlara ne olacak? Standart kırtasiye sözleşmelerinde genellikle “Mecur, teslim alındığı gibi teslim edilir” maddesi yazar. Bu madde, sizin yaptığınız tüm o alçıpan duvarları, özel aydınlatmaları ve zemin döşemelerini sökerken hem masraf yapmanız hem de mülkü eski haline getirmeniz anlamına gelir. Oysa ticari sözleşmelerde, yapılan demirbaş niteliğindeki yatırımların mülk sahibine bırakılması veya tadilat süresince kira ödenmemesi (kirasız dönem) gibi özel şartlar konuşulmalıdır. Ayrıca, sözleşme süresi bitmeden çıkmak zorunda kalırsanız ödeyeceğiniz cezai şartlar, işletmenin olası bir ekonomik dalgalanmada hayatta kalıp kalamayacağını belirler.

Devir Hakkı ve Alt Kiralama Yetkisi

Ticari işletmeler yaşayan organizmalardır; satılabilir, ortak alınabilir veya devredilebilirler. Bir restoranı veya mağazayı sıfırdan kurup popüler bir hale getirdiğinizde, bu işletmenin bir “hava parası” veya “devir değeri” oluşur. Ancak kira sözleşmenizde “Devir hakkı yoktur” veya “Alt kiracı alamaz” ibaresi varsa, işletmenizi satmak istediğinizde mülk sahibi buna engel olabilir veya yeni kiracıyla çok daha yüksek bir bedelden anlaşmak isteyebilir. Bu durum, işletmenizin tüm marka değerinin bir anda sıfırlanmasına neden olur. Bu nedenle ticari sözleşmelerde, mülk sahibinin makul olmayan gerekçelerle devire engel olamayacağına dair maddelerin yer alması, emeklerinizin korunması adına şarttır.

Remax Extra ile Profesyonel Bakış Açısı

Ticari gayrimenkul sadece bir barınma ihtiyacı değil, bir yatırım ve kazanç kapısıdır. Biz Remax Extra olarak, Kocaeli ve çevresinde gayrimenkul sektörünün nabzını tutan bir ekibiz. Her ne kadar bu yazıda kiralama süreçlerindeki tehlikelerden bahsetsek de, nihai hedefimiz her zaman müşterilerimizi mülk sahibi yapmaktır. Kiralama, çoğu işletme için bir başlangıç noktasıdır; ancak sürdürülebilir büyüme genellikle kendi mülkünüze sahip olmakla taçlanır.

Remax Extra olarak uzmanlık alanımız, sadece doğru kiralama sözleşmelerini kurgulamakla sınırlı değildir. Bölgedeki satılık işyeri portföyümüz, ticari arsa fırsatlarımız ve yatırım değeri yüksek konut projelerimizle, kazancınızı gayrimenkule dönüştürme süreçlerinde de yanınızdayız. Özellikle ticari mülklerin alım-satım süreçleri, ekspertiz değerlemesinden tapu devrine kadar uzmanlık gerektiren bir operasyondur. Bugün doğru bir sözleşmeyle kiraladığınız işyerinde kazandığınız sermayeyi, yarın Remax Extra güvencesiyle kendi mülkünüzü satın alarak değerlendirmeniz en büyük temennimizdir.

Sözleşme Yenileme ve Kira Artış Oranları

Son yıllarda ekonomideki dalgalanmalar, kira artış oranlarını işyeri sahipleri ve kiracılar arasında en büyük çatışma konusu haline getirdi. İşyeri kiralarında konutlardaki gibi %25 sınırı (geçmiş dönemdeki gibi) veya sabit oranlar her zaman geçerli olmayabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre artış oranı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalaması ile sınırlandırılmış olsa da, sözleşmeye yazılan özel hükümler veya dövizli kiralama durumları kafa karışıklığı yaratabilir. Sözleşmenizde artış oranının net bir şekilde “TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek kaydıyla” şeklinde belirtilmesi sizi korur. Muğlak ifadeler, yıl dönümlerinde mülk sahibi ile ciddi gerginlikler yaşamanıza ve hatta tahliye davalarıyla uğraşmanıza neden olabilir.

Ortak Giderler ve Aidat Bilinmezliği

Özellikle AVM içi mağazalarda veya modern plazalarda, kira bedeli kadar can yakan bir diğer kalem “ortak gider katılım payları”dır. Güvenlik, ısıtma-soğutma, temizlik ve reklam giderleri gibi kalemler, işletmelere metrekare bazında yansıtılır. Kiralama öncesinde sadece kirayı sormak, ay sonunda gelecek aidat faturasını görünce şok yaşamanıza neden olabilir. Sözleşmede aidatın neleri kapsadığı, metrekare başına tahmini maliyetler ve demirbaş yenileme giderlerinin (örneğin asansör motoru değişimi) kime ait olduğu netleştirilmelidir. Yargıtay kararlarına göre mülkün değerini artıran demirbaş yenilemeleri mülk sahibine aittir; ancak sözleşmeye “her türlü gider kiracıya aittir” yazılırsa bu hakkınızı kaybedebilirsiniz.

İşyeri kiralama süreci, sadece bir anahtar teslimi değil, uzun vadeli bir ticari ortaklığın imzaya dökülmesidir. İmzaladığınız her sayfa, işletmenizin nakit akışını ve hukuki güvenliğini doğrudan etkiler. Heyecanla çıkılan bu yolda, “prosedürleri sonra hallederiz” demek, yapılabilecek en büyük hatadır. Remax Extra olarak tavsiyemiz, ticari gayrimenkul işlemlerinizde mutlaka bölgeyi bilen, hukuki altyapıya hakim ve ticari vizyona sahip gayrimenkul danışmanlarıyla çalışmanızdır. Unutmayın, iyi bir sözleşme, en az iyi bir lokasyon kadar işletmenize değer katar.