Yeni bir eve taşınmak, hayatımızdaki en heyecan verici ama aynı zamanda en stresli süreçlerden biridir. O mükemmel evi bulduğunuzda hissettiğiniz rahatlama, genellikle nakliye telaşı ve bürokratik işlemlerin gölgesinde kalır. Çoğu insan, evin konumuna, güneş alıp almadığına ya da mutfak dolaplarının yeniliğine odaklanırken, aslında huzurunun garantisi olan en önemli belgeyi, yani kira sözleşmesini alelacele imzalar. Oysa kira sözleşmesi, sadece bir kağıt parçası veya formalite değil, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiyi yıllarca düzenleyecek olan bir anayasadır.

Biz Remax Extra ailesi olarak, yıllardır gayrimenkul sektörünün nabzını tutuyoruz. Uzmanlık alanımız ağırlıklı olarak konut alım satım süreçleri, yatırım danışmanlığı ve mülk yönetimi olsa da, gayrimenkulün bir bütün olduğunu çok iyi biliyoruz. Bir evi satarken gösterdiğimiz titizliği, sektörün dinamiklerini anlatırken de gösteriyoruz. Çünkü bugün doğru bir kiralama süreci geçiren bir bireyin, yarın kendi evini alırken ne kadar bilinçli bir yatırımcıya dönüştüğüne defalarca şahit olduk. Müşterilerimize hayallerindeki evi satın almaları konusunda rehberlik ederken edindiğimiz hukuksal ve teknik tecrübeyi, bu yazımızda kiracılar ve mülk sahipleri için kritik olan kira sözleşmesi detaylarına ayırmak istedik. İşte başınızın ağrımaması ve huzurunuzun kaçmaması için kira sözleşmesi yaparken mutlaka dikkat etmeniz gereken 10 altın kural.

Mülk Sahibinin Kimliğini Mutlaka Teyit Edin

Kulağa çok temel bir uyarı gibi gelse de, dolandırıcılık vakalarının çoğu bu noktada yaşanmaktadır. Sözleşmeyi imzaladığınız kişinin gerçekten o mülkün sahibi olup olmadığını kontrol etmelisiniz. Tapu senedini görmek istemekten çekinmeyin. Eğer sözleşmeyi bir vekil imzalıyorsa, noter onaylı vekaletnamesinde “kiraya verme” yetkisinin açıkça belirtildiğinden emin olun. Bazen aile büyüklerine ait evleri, vekaleti olmayan çocuklar veya akrabalar kiralamaya kalkışabilir. Bu durum, ileride mülkün gerçek sahibinin itirazıyla karşılaşmanıza ve evden tahliye edilmenize neden olabilir.

Kira Bedeli ve Ödeme Yöntemini Netleştirin

Sözleşmede kira bedelinin rakamla ve yazıyla net bir şekilde belirtilmesi şarttır. Ancak daha da önemlisi, ödemenin nasıl yapılacağıdır. Elden kira ödeme devri artık hem yasal olarak hem de ispat açısından kapanmıştır. Sözleşmeye mülk sahibinin Adı, Soyadı ve IBAN numarasını açıkça yazdırın. “Kira bedeli her ayın 5’i ile 10’u arasında belirtilen banka hesabına yatırılacaktır” gibi net bir ifade, “kirayı geç ödedin” tartışmalarını kökten çözer. Banka dekontları, kiracının en büyük sigortasıdır.

Yıllık Kira Artış Oranını Belirleyin

Türkiye’deki enflasyonist ortamda en çok tartışma çıkan konu zam oranlarıdır. Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında artış oranı, on iki aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemez. Sözleşmeye “Yıllık kira artışı TÜFE oranında yapılacaktır” ibaresini eklemek her iki tarafı da korur. Eğer sözleşmede net bir oran belirtilmezse veya muğlak bırakılırsa, yenileme döneminde ciddi anlaşmazlıklar yaşanabilir. Hukuki sınırların üzerinde fahiş zam taleplerine karşı bu madde sizin kalkanınız olacaktır.

Güvence Bedeli (Depozito) Detaylarını Yazın

Depozito, evin hasarsız teslim edilmesinin teminatıdır. Yasal olarak ev sahipleri en fazla üç aylık kira bedeli kadar depozito talep edebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, depozitonun ne şekilde verildiği ve geri alınacağıdır. Depozitonun dolar veya euro gibi döviz cinsinden verilmesi, kiracının parasının enflasyon karşısında erimesini engeller. Ayrıca depozitonun vadeli bir ortak hesapta tutulması yasal olarak en doğru yöntemdir. Sözleşmeye, “Kiracı evi boyalı teslim almışsa boyalı, boyasız almışsa boyasız teslim edecektir” gibi detayların yazılması, çıkışta depozito kesintisi kavgalarını önler.

Demirbaş Listesini Eksiksiz Hazırlayın

Evi teslim alırken kombiden mutfak dolaplarına, parkelerden musluklara kadar evdeki her şeyin durumunu sözleşmenin ekine yazmalısınız. Genellikle “ev boyalı ve temiz teslim edilmiştir” denilip geçilir ancak çalışmayan bir kombi veya su akıtan bir batarya, taşındıktan bir hafta sonra sizin üzerinize kalabilir. Eşyalı bir ev kiralıyorsanız, eşyaların marka, model ve mevcut durumlarını (çizik, yırtık vs.) tek tek not almak, hatta fotoğraflayıp sözleşmeye eklemek en garantili yoldur.

Tadilat ve Bakım Masraflarının Paylaşımı

Kira hukuku basittir: Kullanımdan kaynaklı olağan yıpranmalar ve küçük tamiratlar kiracıya, demirbaşın kendisinden kaynaklı büyük arızalar ve bina ile ilgili yapısal sorunlar mülk sahibine aittir. Ancak bu durum sözleşmede belirtilmezse gri alanlar oluşur. Örneğin, bir musluk contasını değiştirmek kiracının sorumluluğundayken, ömrünü tamamlamış bir tesisat borusunun patlaması ev sahibinin sorumluluğundadır. Sözleşmeye “Yapısal ve demirbaş kaynaklı onarımlar kiraya verene aittir” maddesini ekletmek, beklenmedik masraflardan korunmanızı sağlar.

Alt Kiralama ve Devir Hakkı

Özellikle büyük şehirlerde veya öğrenci bölgelerinde, kiralanan evin bir odasının başkasına kiralanması veya evin kısa süreliğine (Airbnb vb.) kullanılması gündeme gelebiliyor. Ancak standart sözleşmelerde genellikle “Kiracı, mecuru kısmen veya tamamen başkasına devredemez, alt kiraya veremez” maddesi bulunur. Eğer evi bir arkadaşınızla paylaşacaksanız veya ileride evden çıkmadan bir başkasına devretme ihtimaliniz varsa, bu maddeyi mülk sahibiyle konuşarak esnetmeniz veya özel bir izin almanız gerekir. Aksi takdirde tahliye sebebi oluşabilir.

Sözleşme Süresi ve Fesih Şartları

Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıl süreli yapılır. Ancak Türk hukukunda konut kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme otomatik olarak aynı koşullarla 1 yıl uzar. Yani ev sahibi “süre bitti, çık” diyemez. Ancak kiracının evi ne zaman ve nasıl tahliye edeceği, erken tahliye durumunda ceza ödeyip ödemeyeceği gibi konular “Özel Şartlar” bölümünde netleştirilmelidir. İşiniz gereği her an şehir değiştirme ihtimaliniz varsa, erken tahliye cezasını sözleşmeden çıkarttırmak veya makul bir süreye (örneğin 1 ay önceden haber vermek şartıyla) indirmek sizin lehinize olacaktır.

Apartman Giderleri ve Aidat Ayrımı

Bir sitede veya apartmanda oturmanın maliyeti sadece kira değildir. Aidat, bazen kira bedeliyle yarışabilir. Burada kritik ayrım şudur: Kiracı, apartmanın işletme giderlerinden (kapıcı, temizlik, elektrik, güvenlik) sorumludur. Ancak yatırım niteliğindeki giderlerden (çatı onarımı, dış cephe mantolama, asansörün tamamen yenilenmesi) mülk sahibi sorumludur. Sözleşmede “Kiracı tüm apartman giderlerini öder” gibi genel bir ifade varsa, buna itiraz etmelisiniz. Sadece kullanım kaynaklı aidatı ödeyeceğinizi, demirbaş yatırımlarının mülk sahibine ait olduğunu açıkça belirtin.

Kefil ve Tahliye Taahhütnamesi Konusu

Ev sahipleri genellikle kendilerini güvenceye almak için kefil talep ederler. Kefilin sorumluluğunun hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olduğunu sözleşmeye yazmak, kefil olacak yakınınızı korur. Müteselsil kefillik, borcun tamamından sorumlu olmak anlamına gelir. Ayrıca son yıllarda sıkça gündeme gelen “Tahliye Taahhütnamesi” konusu da kritiktir. Sözleşme ile aynı tarihte imzalanan tahliye taahhütnameleri Yargıtay nezdinde geçersiz sayılabilse de, sözleşme tarihinden sonraki bir tarihte imzalanan taahhütnameler geçerlidir ve kayıtsız şartsız tahliye sonucunu doğurabilir. Ne imzaladığınızı mutlaka okuyun ve tarihlerin doğruluğunu kontrol edin.

Remax Extra ile Güvenli Gelecek

Kiralama süreci, bir ev sahibi olana kadar geçici bir durak gibi görünebilir. Ancak bu durağın ne kadar konforlu ve huzurlu olacağı, attığınız imzaya bağlıdır. Biz Remax Extra olarak, gayrimenkul yolculuğunun her aşamasında profesyonelliğin önemine inanıyoruz. Kiralık bir ev ararken gösterdiğiniz özeni, ileride kendi evinizi satın alırken de göstermenizi dileriz. Özellikle ev alım satım süreçlerinde, doğru fiyatlandırma, hukuki altyapının kontrolü ve pazarlık yönetimi gibi konularda uzman bir danışmanla çalışmak, sizi telafisi güç zararlardan korur.

Remax Extra’nın deneyimli kadrosu, bölgenin en geniş portföyüne ve piyasa bilgisine sahiptir. Amacımız sadece bir mülkü satmak değil, müşterilerimizin hayat kalitesini artıracak en doğru yatırımı yapmalarını sağlamaktır. Bugün imzaladığınız o kira sözleşmesi, belki de yarın kendi evinizi alırken biriktireceğiniz peşinatın huzurla birikmesine vesile olacaktır. Unutmayın, iyi bir sözleşme, iyi komşuluk ve huzurlu bir yaşamın anahtarıdır. Gayrimenkul ile ilgili her türlü ihtiyacınızda, satarken de alırken de yanınızdayız.