Toprak, tarih boyunca yatırım araçları arasında en güvenli liman olarak kabul edilmiştir. Özellikle bizim kültürümüzde “Toprak hiçbir zaman kaybettirmez, üstüne koyar” sözü, nesilden nesile aktarılan bir ekonomi dersi gibidir. Ancak konu İstanbul gibi devasa, sürekli değişen ve karmaşık bir metropol olduğunda, bu eski öğüt her zaman, her koşulda geçerli olmayabilir. İstanbul’da arsa yatırımı yapmak, doğru hamlelerle servetinize servet katabileceği gibi, yanlış tercihlerle yıllarca çözülemeyecek hukuki süreçlerin ortasında kalmanıza da neden olabilir. Bir Remax Extra gayrimenkul danışmanı olarak, sahada edindiğim tecrübeler ve karşılaştığım sayısız senaryo ışığında, İstanbul’da toprağa yatırım yapmadan önce mutlaka bilmeniz gereken kritik noktaları sizin için derledim.

Yatırımın Altın Kuralı: İmar Durumunu Sorgulamadan İmza Atmayın

İstanbul’da arsa arayışına giren yatırımcıların en sık karıştırdığı iki kavram “tarla” ve “arsa”dır. İlan sitelerinde “imarlı gibi”, “imara sınır”, “yakında imar gelecek” gibi cezbedici başlıklar görebilirsiniz. Ancak resmiyette bir yerin vasfı tarla ise, orası tarladır. Bir arazinin arsa vasfı taşıması için belediye tarafından parselasyon işlemlerinin yapılmış, terklerinin ayrılmış ve yapılaşmaya uygun hale getirilmiş olması gerekir.

Yatırım yapmayı düşündüğünüz yerin imar durum belgesini ilgili belediyeden bizzat sorgulamanız hayati önem taşır. Emsal (KAKS) ve TAKS değerleri nedir? Yani o arsaya kaç katlı, ne kadar büyüklükte bir bina yapabilirsiniz? Bazen metrekaresi çok büyük görünen bir arsanın inşaat izni çok düşük olabilir veya arsa “su havzası”, “sit alanı” ya da “orman arazisi” sınırları içinde kalabilir. İstanbul’un özellikle kuzey bölgeleri ve su havzalarına yakın kısımlarında bu tür kısıtlamalarla sıkça karşılaşıyoruz. Ucuz diye aldığınız bir yerin aslında çivi bile çakılamayacak bir koruma alanında olması, yatırımınızın ölü bir sermayeye dönüşmesi demektir.

Konumun Bugününe Değil Geleceğine Odaklanın

Gayrimenkulde klişe ama değişmez kural “Konum, konum, konum”dur. Ancak arsa yatırımında bu kural biraz daha farklı işler. Halihazırda gelişmiş, yapılaşmasını tamamlamış merkezi ilçelerde (Kadıköy, Beşiktaş, Şişli gibi) boş arsa bulmak neredeyse imkansızdır, bulunanlar da astronomik rakamlarla el değiştirir. Arsa yatırımcısının asıl hedefi, şehrin gelişim aksları üzerinde olan, henüz potansiyelini tam olarak açığa çıkarmamış bölgeler olmalıdır.

İstanbul’un batıya (Silivri, Çatalca) ve kuzeye (Arnavutköy) doğru genişlediği bir gerçektir. Yeni havalimanı çevresi, Kuzey Marmara Otoyolu bağlantı yolları ve planlanan kanal projeleri gibi mega altyapı yatırımları, çevrelerindeki arazilerin değerini doğrudan etkiler. Ancak burada spekülasyonlara değil, resmi planlara güvenmek gerekir. Kulaktan dolma “Şuradan yol geçecekmiş” bilgileriyle hareket etmek yerine, onaylanmış nazım imar planlarını incelemek gerekir. Remax Extra olarak biz, bölge analizlerimizi yaparken sadece söylentilere değil, resmi verilere ve şehir planlamacıların öngörülerine dayanarak müşterilerimize yol gösteriyoruz.

Hisseli Tapu Riskini ve Şufa Hakkını Göz Ardı Etmeyin

İstanbul çevresindeki uygun fiyatlı arazilerin büyük bir kısmı ne yazık ki “hisseli tapu” niteliğindedir. Müstakil tapu, arsanın sınırlarının belli olduğu ve tek bir sahibinin bulunduğu en temiz tapu türüdür. Hisseli tapuda ise, büyük bir arazinin sadece belirli bir payına sahip olursunuz, ancak bu payın arazinin hangi köşesine denk geldiği resmiyette belli değildir. “Rıza-i taksim” sözleşmesi yapılmamış hisseli tapular, yatırımcılar için büyük bir risk barındırır.

Hisseli tapu alırken karşınıza çıkabilecek en büyük sorunlardan biri “Şufa Hakkı” yani ön alım hakkıdır. Siz hisseyi satın aldıktan sonra, diğer hissedarlar “Bizim haberimiz yoktu, biz alacaktık” diyerek dava açabilir ve tapuyu elinizden (genellikle tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden) alabilirler. Ayrıca hisseli yerlerde yapılaşma izni almak, diğer tüm hissedarların onayına bağlı olduğu için oldukça zordur. İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davalarıyla uğraşmak istemiyorsanız, hisseli tapulardan mümkün olduğunca uzak durmalı veya bu süreci çok sıkı hukuki denetimlerle, Remax Extra gibi profesyonel kurumların gözetiminde yürütmelisiniz.

Zemin Etüdü ve Jeolojik Yapı

İstanbul bir deprem şehri. Bu gerçeği unutarak yapılan her yatırım eksiktir. Satın almayı düşündüğünüz arsanın zemin yapısı, üzerine yapılacak binanın maliyetini ve güvenliğini doğrudan etkiler. Zemin sıvılaşması riski olan veya heyelan bölgesinde yer alan bir arsa, üzerine inşaat yapılmasına izin verilse bile, çok maliyetli temel sistemleri gerektireceğinden projenin karlılığını düşürür. İmar planlarında “jeolojik sakıncalı alan” olarak işaretlenmiş bölgelere dikkat edilmelidir. Arsa sadece bir toprak parçası değildir; üzerindeki hayallerin temelidir. Çürük bir zemine yatırım yapmak, gelecekteki olası bir projeyi daha başlamadan bitirmek anlamına gelebilir.

Hukuki Temizlik: İpotek, Haciz ve Şerhler

Beğendiğiniz, konumu harika, imarı uygun bir arsa buldunuz. Fiyatta da anlaştınız. Peki tapu temiz mi? Tapu kütüğünde yer alan “beyanlar” ve “şerhler” hanesi, arsanın sicilidir. Üzerinde banka ipoteği, haciz, aile konutu şerhi veya kamu yararı kararı (kamulaştırma şerhi) olup olmadığını kontrol etmeden kapora vermemelisiniz. Özellikle miras yoluyla intikal etmiş yerlerde, veraset ve intikal vergilerinin ödenip ödenmediği, mirasçılar arasında bir anlaşmazlık olup olmadığı detaylıca incelenmelidir. Bazen çok cazip fiyatlı bir arsanın satılma sebebi, üzerindeki çözülemez hukuki yükler olabilir. Bu tür detaylar genellikle alıcıya ilk etapta söylenmez. Tapu dairesinde son dakika sürprizi yaşamamak için ön inceleme şarttır.

Arsa Yatırımı Sabır İşidir

Konut yatırımı size hemen kira getirisi sağlayabilir, ancak arsa yatırımı genellikle orta ve uzun vadelidir. “Bugün alayım, haftaya iki katına satayım” düşüncesi, özellikle durgun piyasa koşullarında gerçekçi değildir. Arsa, bekledikçe değerlenen, imar planları geliştikçe ve çevre yapılaştıkça prim yapan bir enstrümandır. Bu nedenle arsa yatırımı yaparken kullandığınız sermayenin, kısa vadede ihtiyaç duyacağınız bir para olmaması önemlidir. Krediyle, yüksek faiz yükü altına girerek arsa almak, eğer çok hızlı bir “al-sat” fırsatı yakalamadıysanız, riskli olabilir. Arsa yatırımcısı, şehrin büyüme hızını öngörebilen ve sabredebilen kişidir.

Remax Extra ile Güvenli Limandasınız

Tüm bu anlattıklarım gözünüzü korkutmasın; aksine bilinçli bir yatırımcı olmanız için çizilmiş bir yol haritası olarak kabul edin. İstanbul’da arsa yatırımı, doğru yapıldığında hala en yüksek getiri potansiyeline sahip yatırım aracıdır. Ancak bu süreç, bireysel çabalarla yönetilemeyecek kadar çok parametre içerir. İşte tam bu noktada Remax Extra olarak biz devreye giriyoruz.

Remax Extra, sadece satılık tabelası asan bir emlak ofisi değildir. Biz, bölgeye hakim, imar mevzuatını bilen, belediye süreçlerine aşina ve gayrimenkul hukukuna vakıf geniş bir danışman kadrosuyla hizmet veriyoruz. Portföyümüze aldığımız her arsanın önce detaylı ekspertizini yapıyor, hukuki ve teknik incelemelerini tamamlıyor, ardından yatırımcımıza sunuyoruz. “Sorunlu” olduğunu bildiğimiz, müşterimize zarar ettirecek hiçbir mülkü portföyümüze dahil etmiyoruz.

İster Silivri’de bir villa imarlı arsa, ister Arnavutköy’de geleceğe dönük bir tarla, isterseniz de şehir merkezinde kat karşılığı verilebilecek bir parsel arıyor olun; Remax Extra’nın geniş veri tabanı ve güvenilir hizmet anlayışı size zaman ve para kazandıracaktır. Bizim işimiz, sadece alıcı ve satıcıyı bir araya getirmek değil; tapu devri gerçekleştikten yıllar sonra bile “İyi ki almışım” diyeceğiniz yatırımlara aracılık etmektir.

Unutmayın, arsa alırken sadece toprağı değil, o bölgenin geleceğini satın alırsınız. Bu geleceği şansa bırakmayın. Gelin, Remax Extra ofisimizde bir kahve içelim, bütçenize ve hedeflerinize en uygun, risklerden arındırılmış yatırım fırsatlarını birlikte değerlendirelim. Çünkü doğru arsa yatırımı, hayatınızda vereceğiniz en karlı karar olabilir.