Bir konut projesindeki 3+1 dairenin fiyatı bellidir. Üç aşağı beş yukarı, aynı sitedeki diğer dairelerle, cephe ve kat farkı haricinde benzer bir piyasa değerine sahiptir. Ancak arsa, parmak izi gibidir. Yan yana duran iki parselin bile değeri, imar durumu, şekli veya zemin yapısı nedeniyle uçurum farklar yaratabilir.

Arsa fiyatlandırmasında yapılan en büyük hata, satıcının “ihtiyacı olan parayı” arsanın değeri zannetmesidir. “Oğlumu evlendireceğim” veya “Borcumu kapatacağım” düşüncesiyle belirlenen fiyatlar, ne yazık ki piyasa gerçekleriyle örtüşmez. Doğru fiyatlandırma, sizin neye ihtiyacınız olduğuyla değil, alıcının o toprak parçasıyla ne yapabileceğiyle ilgilidir. İşte bu “yapılabilirlik” potansiyeli, arsanın gerçek değerini belirleyen ana faktördür.

İmar Durumu: Arsanın Kimliği

Bir toprağın “tarla” mı yoksa “arsa” mı olduğu, fiyatlamadaki en belirleyici unsurdur. Halk arasında bazen karıştırılsa da, imar izni olmayan bir toprak parçası (tarla) ile imarlı bir arsa arasında devasa bir değer farkı vardır. Fiyatlandırma yaparken ilk bakılması gereken belge, belediyeden alınacak güncel imar durum belgesidir.

Burada karşımıza TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ve KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı – Emsal) kavramları çıkar. Basitçe anlatmak gerekirse, bu oranlar o arsaya ne kadar büyüklükte ve kaç katlı bir bina yapılabileceğini gösterir. 500 metrekarelik iki arsanız olabilir; birine 2 katlı villa, diğerine 5 katlı apartman yapılabiliyorsa, bu iki arsanın metrekare birim fiyatı asla aynı olamaz. İnşaat alanı ne kadar fazlaysa, müteahhit veya yatırımcı için arsanın değeri o kadar artar. Dolayısıyla fiyat belirlerken “Yan parsel şu fiyata satıldı” demeden önce, o parselin imar haklarının sizinle aynı olup olmadığını kontrol etmelisiniz.

Konum ve Altyapı Özellikleri

Emlak sektörünün altın kuralı olan “konum, konum, konum” mottosu, arsa satışında da geçerliliğini korur. Ancak arsa için konum, sadece “merkeze yakınlık” demek değildir. Arsanın yola cephesi olup olmadığı, köşe parsel olup olmadığı, elektrik, su, doğalgaz ve kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinin o noktaya ulaşıp ulaşmadığı fiyatı doğrudan etkiler.

Örneğin, ana caddeye cephesi olan bir arsa ticari potansiyel taşıdığı için arka sokaktaki bir konut parselinden çok daha değerlidir. Benzer şekilde, şekli düzgün (kare veya dikdörtgen) olan bir arsa, yamuk veya üçgen şeklindeki bir arsaya göre daha kıymetlidir. Çünkü yamuk arsalarda inşaat yaparken “ölü alan” çok fazla olur ve bu da verimliliği düşürür. Ayrıca arsanın topografik yapısı, yani eğimi de maliyet kalemidir. Çok eğimli bir arazide hafriyat ve istinat duvarı maliyetleri artacağı için, alıcı bu masrafı arsa fiyatından düşmek isteyecektir. Doğru fiyatlandırma yaparken bu inşaat maliyetlerini de hesaba katmak gerekir.

Emsal Karşılaştırma Analizi

Arsanıza bir etiket fiyatı yapıştırmadan önce, piyasa araştırması yapmanız şarttır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken çok ince bir çizgi vardır: “İstenen fiyat” ile “Satılan fiyat” arasındaki fark. İnternet sitelerinde gördüğünüz ilan fiyatları, genellikle satıcıların gönlünden geçen rakamlardır ve çoğu zaman piyasa değerinin üzerindedir. O fiyattan ilana çıkmış olması, o fiyata satıldığı anlamına gelmez.

Doğru bir piyasa analizi için, bölgede son 3-6 ay içinde gerçekten satışı gerçekleşmiş arsaların fiyatlarına ulaşmaya çalışmalısınız. Remax Extra olarak bizler, bölgedeki gerçek tapu satış verilerine ve kapanan işlem fiyatlarına hakim olduğumuz için, müşterilerimize “hayali” değil, “gerçekçi” rakamlar sunabiliyoruz. Eğer komşunuz arsasını 5 milyon TL’ye ilana koyduysa ve 6 aydır satamıyorsa, bu sizin için bir emsal değildir; olsa olsa o fiyatın yüksek olduğunun bir kanıtıdır.

Arsanızı Satıp Ev Almayı Düşünüyorsanız

Arsa satışlarının büyük bir kısmı, nakit ihtiyacını karşılamak veya daha garanti bir yatırım aracı olarak görülen “konut” satın almak için yapılır. Arsa, uzun vadeli ve pasif bir yatırımdır; konut ise kira getirisi olan ve hemen kullanılabilen aktif bir yatırımdır. Bu noktada, arsa satışından elde edilecek gelirin doğru yönetilmesi hayati önem taşır.

Remax Extra olarak ev alım satım hizmetlerindeki uzmanlığımızla, arsa satış sürecini bir “köprü” olarak kurguluyoruz. Arsanızı sattığınız anda paranızın enflasyon karşısında erimemesi için, eş zamanlı olarak yeni yatırımınıza (evinize) yönlenmeniz gerekir. Arsanızın fiyatını belirlerken, hedeflediğiniz evin piyasa değerini de göz önünde bulundurmalısınız. Eğer arsanızı piyasa değerinin çok üzerinde fiyatlandırıp aylarca satılmasını beklerseniz, bu süre zarfında almayı planladığınız evin fiyatı artabilir ve alım gücünüz düşebilir. Bu nedenle “hızlı ve değerinde satış” stratejisi, özellikle arsasını satıp ev alacaklar için en mantıklı yoldur. Remax Extra, hem arsanızın değerlemesinde hem de sonrasında hayalinizdeki evi bulmanızda size bütüncül bir hizmet sunar.

Hukuki Durum ve Pürüzler

Fiyatı etkileyen bir diğer “görünmez” faktör ise hukuki statüdür. Arsanın hisseli tapu mu yoksa müstakil tapu mu olduğu, üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığı alıcıların kararını doğrudan etkiler. Hisseli tapularda, diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı gibi durumlar süreci karmaşıklaştırabileceği için, bu tip arsaların fiyatı genellikle müstakil tapulu arsalara göre biraz daha iskontolu olur. Eğer arsanızda hukuki bir sorun varsa, bunu satış öncesinde çözmek, arsanızı çok daha yüksek bir fiyattan satmanıza olanak tanır. Sorunlu bir arsayı “sorunlarıyla birlikte” satmaya çalışmak, fiyatı ciddi oranda kırmak zorunda kalmanız demektir.

Duygusal Bağlardan Kurtulmak

Belki o arsa size dedenizden kaldı, belki de çocukluğunuzda orada piknik yaptınız. Bu anılar sizin için paha biçilemez olabilir, ancak potansiyel alıcı için arsa sadece bir metrekare ve imar çapından ibarettir. Duygusal bağ, satıcıların fiyatı objektif değerlendirmesine engel olan en büyük perdedir. “Burası benim için çok değerli” diyerek piyasa rayicinin %30 üzerinde bir fiyat belirlemek, arsanın aylarca, hatta yıllarca ilanda kalmasına neden olur. Emlak piyasasında “kirlenen ilan” diye bir kavram vardır; uzun süre satılmayan mülkler, alıcılarda “Demek ki bu arsada bir sorun var” algısı yaratır. Bu tuzağa düşmemek için, verilere ve profesyonel görüşlere güvenmek gerekir.

Profesyonel Bir Yol Arkadaşı Seçin

Arsa satışı, teknik detayların ve piyasa dinamiklerinin iç içe geçtiği karmaşık bir süreçtir. Kulaktan dolma bilgilerle veya “yan komşu şu kadara satmış” söylentileriyle fiyat belirlemek, ya potansiyel alıcıları kaçırmanıza ya da mülkünüzü değerinin altında satmanıza neden olabilir.

Remax Extra olarak, Kocaeli ve çevresi başta olmak üzere geniş bir portföy yönetim tecrübesine sahibiz. Arsanızın sadece bugünkü durumunu değil, bölgenin gelecek projeksiyonunu, imar planlarını ve yatırım potansiyelini analiz ederek “doğru fiyatı” belirliyoruz. Amacımız sadece bir tabela asmak değil, mülkünüzü en doğru alıcıyla, en doğru zamanda buluşturmaktır. Unutmayın, doğru fiyatlanmış bir gayrimenkulün satılmama ihtimali yoktur. Eğer siz de arsanızı satmayı veya arsa yatırımınızı konuta dönüştürmeyi planlıyorsanız, sürecin her adımında profesyonel ekibimizle yanınızdayız.