Gayrimenkul yatırımı, dünyanın her yerinde olduğu gibi ülkemizde de en güvenli limanlardan biri olarak görülür. Birikimlerinizi değerlendirmek, geleceğinizi garanti altına almak veya pasif bir gelir akışı oluşturmak için bir konut veya iş yeri satın aldınız. Tapunuzu elinize aldığınız o anın heyecanı paha biçilemez. Biz Remax Extra ailesi olarak, müşterilerimizin hayallerindeki mülke kavuştuğu o anlardaki mutluluğuna yıllardır şahitlik ediyoruz. Ancak bir mülkü satın almak, sürecin sadece ilk adımıdır. Eğer bu mülkü kendiniz kullanmayacak ve kiraya vererek bir gelir elde edecekseniz, asıl macera şimdi başlıyor demektir. Mülk sahibi olmanın keyfini kaçırmamak ve yatırımınızın bir hukuk savaşına dönüşmesini engellemek için kiraya vermeden önce dikkat etmeniz gereken hayati hukuki detaylar vardır.

Remax Extra ekibinden bir gayrimenkul danışmanı olarak kaleme aldığım bu yazıda, anahtarınızı kiracınıza teslim etmeden önce bilmeniz gerekenleri, sahadaki tecrübelerimiz ve hukuki gerçekler ışığında sizinle paylaşacağım.

Doğru Kiracı Seçimi ve Risk Analizi

Hukuki süreçlere girmeden önce atılması gereken ilk ve en önemli adım, potansiyel kiracıyı doğru analiz etmektir. Hukuk, sorunlar çıktıktan sonra devreye giren bir mekanizmadır; ancak doğru kiracı seçimi sorunların çıkmasını en baştan engeller. Bir mülk sahibi olarak, adaylardan Findeks raporu talep etme, çalışma durumunu belgeleme veya eski ev sahibinden referans isteme hakkınız vardır.

Mülkünüzü emanet edeceğiniz kişinin ödeme alışkanlıkları, hukuki süreçlerin seyrini doğrudan etkiler. Kiracınızın düzenli bir geliri olması, kira ödemelerinin aksamaması adına ilk güvencenizdir. Ancak unutmayın, sadece “iyi bir insan” gibi görünmesi yeterli değildir; finansal disiplin ve yasal uyum, duygusal kararlardan çok daha önemlidir.

Kira Sözleşmesinin Önemi ve İçeriği

İnternetten indirilen standart, kırtasiye tipi kira sözleşmeleri günümüz şartlarında ne yazık ki yetersiz kalmaktadır. Her mülkün ve her kiralama işleminin kendine has dinamikleri vardır. Kira sözleşmesi, kiracı ile mülk sahibi arasındaki anayasadır ve bu belgede yazan her madde, olası bir anlaşmazlıkta mahkemelerin ilk bakacağı yerdir.

Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, kiralanan mülkün adresi ve niteliği, kira bedeli, ödeme tarihi ve şekli (mutlaka banka yoluyla olmalı) net bir şekilde belirtilmelidir. Ayrıca, kiranın net mi yoksa brüt mü olduğu, aidat ve genel giderlerin kime ait olduğu gibi detaylar da asla atlanmamalıdır. Özel şartlar bölümü, standart maddelerden çok daha kritiktir. Örneğin, evin alt kiralamaya (airbnb vb.) kapalı olduğu, evcil hayvan durumu veya mülkte yapılacak tadilatların sınırları bu bölümde açıkça yazılmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesinin Kritik Rolü

Türk Borçlar Kanunu, genel yapısı itibarıyla kiracıyı koruyan bir sosyal hukuk anlayışına sahiptir. Bu nedenle, haklı bir nedeniniz olsa bile (kira ödenmemesi, ihtiyaç hali vb.) bir kiracıyı tahliye etmek yıllar süren davalara konu olabilir. İşte bu noktada “Tahliye Taahhütnamesi” devreye girer.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının mülkü belirli bir tarihte boşaltacağını kayıtsız şartsız kabul ettiği yazılı bir belgedir. Ancak burada çok önemli bir hukuki detay vardır: Taahhütname, kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmamalıdır. Yargıtay, kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütnameleri, kiracının “mülkü kiralayamama baskısı altında imzaladığı” gerekçesiyle geçersiz sayabilmektedir. Bu nedenle, taahhütnamenin mülk teslim edildikten sonraki bir tarihte (örneğin bir hafta veya bir ay sonra) düzenlenmesi hukuki geçerlilik açısından elzemdir.

Güvence Bedeli (Depozito) Yönetimi

Halk arasında depozito olarak bilinen güvence bedeli, mülk sahibinin mülküne verilebilecek zararlara veya ödenmeyen giderlere karşı aldığı bir teminattır. Kanunen bu bedel, üç aylık kira bedelini geçemez. Ancak daha da önemlisi, bu paranın saklanma şeklidir.

Yasa gereği, güvence bedelinin kiracı ve mülk sahibinin ortak rızası olmadan çekilemeyecek şekilde, vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekmektedir. Çoğu mülk sahibi bu parayı elden alıp harcamakta veya kendi hesabında tutmaktadır; ancak hukuki bir ihtilaf durumunda bankaya yatırılmayan depozitolar sorun yaratabilir. Sözleşme sona erdiğinde mülkte bir hasar yoksa ve borç kalmamışsa bu bedel kiracıya iade edilir. Hasar varsa, mahkeme kararı veya icra takibi kesinleşinceye kadar bankada blokeli kalır.

Demirbaş Listesi ve Teslim Tutanağı

Mülkünüzü kiraya verirken içinin boş olması, onun değersiz olduğu anlamına gelmez. Kombi, ankastre setler, panjurlar, zemin döşemeleri ve hatta musluklar birer demirbaştır. Kiraya verirken evin hangi durumda olduğunu, demirbaşların markasını ve sağlamlık durumunu detaylı bir şekilde listelemek gerekir.

Biz Remax Extra olarak danışmanlığını yaptığımız mülklerde, teslim anında detaylı fotoğraflar ve videolar çekilmesini öneriyoruz. “Boya badana yapılmış, temiz teslim edilmiştir” ibaresi sözleşmeye eklenmelidir. Çünkü yasa der ki; “Kiracı, kiralananı ne şekilde teslim aldıysa, o şekilde teslim etmekle yükümlüdür.” Ancak ne şekilde teslim aldığını ispatlayamazsanız, çıkışta oluşacak hasarları tazmin etmeniz zorlaşır. Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmalar ise (örneğin duvar boyasının zamanla solması) kiracının sorumluluğunda değildir.

Kira Artış Oranları ve Yasal Sınırlar

Türkiye’de kira artış oranları, Borçlar Kanunu ile belirlenen sınirlara tabidir. Konut kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Geçmiş dönemlerde uygulanan %25 sınırı gibi geçici düzenlemeler olsa da, genel kural TÜFE ortalamasıdır.

Sözleşmeye “Her yıl %100 zam yapılır” veya “Dolar kuruna göre artış yapılır” gibi maddeler yazsanız bile, eğer bu oran yasal sınırın üzerindeyse geçersizdir. Kiracınız bu maddeye itiraz edip yasal oranda ödeme yaparsa, onu tahliye edemezsiniz. Bu nedenle, yasal çerçeveye sadık kalan, sürdürülebilir ve adil bir kira bedeli belirlemek uzun vadeli huzur için şarttır. 5 yılı dolduran kiracılar için ise “Kira Tespit Davası” açarak, kiranın rayiç bedellere (emsal değerlere) yükseltilmesini talep etme hakkınız saklıdır.

Alt Kiralama ve Devir Yasağı

Özellikle son yıllarda popülerleşen günlük kiralama modelleri, mülk sahiplerinin haberi olmadan kiracıların evi başkalarına kiralamasına yol açabilmektedir. Bu durum hem apartman yönetim planına aykırı olabilir hem de güvenlik riskleri doğurur.

Kira sözleşmenize mutlaka “Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz, devredemez ve ortak alamaz” maddesini eklemelisiniz. Bu madde ihlal edildiğinde, mülk sahibi olarak sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkınız doğar. Ayrıca, mülkünüzün bilginiz dışında ticari amaçla kullanılmasının getireceği vergi yükümlülüklerinden de korunmuş olursunuz.

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve Abonelikler

Mülkü kiraya verirken DASK poliçesinin yapılmış olması zorunludur. Elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin ise mutlaka kiracı üzerine devredilmesi gerekir. “Abonelikler benim üzerimde kalsın, kiracı bana ödesin” yaklaşımı son derece risklidir. Kiracının faturaları ödememesi durumunda borçlu doğrudan siz olursunuz ve icra takibiyle karşılaşabilirsiniz. Ayrıca aboneliklerin kiracı üzerine olması, mülkte fiilen kimin yaşadığının resmi kayıtlarda görünmesi açısından da güvenlik sağlar.

Remax Extra ile Güvenli Yatırım ve Yönetim

Gayrimenkul dünyası, dışarıdan bakıldığında sadece alım ve satımdan ibaret gibi görünebilir. Ancak biz Remax Extra olarak sürecin bir bütün olduğuna inanıyoruz. Müşterilerimize sadece ev satmıyor, onların yatırım yolculuğunda bir partner olarak yer alıyoruz. Satın aldığınız gayrimenkulün doğru fiyatlanması, bölge analizinin yapılması ve yatırım geri dönüş sürelerinin hesaplanması konusundaki uzmanlığımızla yanınızdayız.

Ev alım satım hizmetlerimizde gösterdiğimiz titizliği, o mülkün değerinin korunması ve doğru değerlendirilmesi süreçlerinde de sürdürüyoruz. Çünkü biliyoruz ki, doğru yönetilmeyen bir mülk, sahibine kazançtan çok stres getirir. Gayrimenkul yatırımı yaparken veya mülkünüzü satarken Remax Extra‘nın kurumsal güvencesini, geniş pazar ağını ve hukuki süreçlere hakim uzman kadrosunu tercih etmek, sizi olası risklerden koruyan en güçlü kalkan olacaktır.

Kiraya verme süreci hafife alınacak bir işlem değildir. Mülkiyet hakkı kutsaldır ancak bu hakkı korumak için kanunlara ve prosedürlere tam uyum sağlamak gerekir. Hazırlayacağınız sağlam bir sözleşme, alacağınız teminatlar ve yapacağınız doğru kiracı seçimi, başınızı ağrıtmadan gelir elde etmenizi sağlar. Gayrimenkuldeki tüm ihtiyaçlarınızda profesyonel bir bakış açısı için kapımız size her zaman açık. Yatırımlarınızın değerini bildiğimiz gibi, huzurunuzun değerini de biliyoruz.