Konut sahibi olmak isteyenlerin sıklıkla tercih ettiği yöntemlerden biri de mortgage kredileri, yani konut kredileridir. Ancak bu kredilere başvurduğunuzda, alabileceğiniz kredi tutarı, bankanın belirlediği sabit bir limit üzerinden değil, almak istediğiniz evin gerçek değeri üzerinden hesaplanır. Bu değerin doğru bir şekilde belirlenmesi için ise “konut ekspertizi” yapılması zorunludur. Peki, bu süreç nasıl işler? Hangi faktörler konutun kıymetini etkiler? Gelin tüm detayları birlikte inceleyelim.

Konut Ekspertizi Nedir?

Konut ekspertizi, bir taşınmazın ekonomik değerinin, çeşitli çevresel ve yapısal kriterler dikkate alınarak uzmanlar tarafından belirlenmesi işlemine verilen addır. Mortgage başvurularında, satın alınacak evin değeri bankaya güvence sağlar. Bu nedenle ekspertiz raporu, hem kredi verecek kurum hem de kredi kullanacak birey için kritik bir belge niteliğindedir.

Ekspertiz uzmanları, yalnızca evin fiziksel özelliklerine değil, çevresel koşullara, ulaşım imkanlarına ve daha birçok etkene bakarak kapsamlı bir analiz gerçekleştirir. Buradan elde edilen sonuç, kredilendirilebilir miktarın belirlenmesinde doğrudan etkili olur.

Konut Ekspertizi Süreci Nasıl İşler?

Konut değer tespiti, genel olarak iki aşamalı bir yöntem izlenerek yapılır:

1. Evrak ve Resmi Belgelerin İncelenmesi:
   İlk adımda, eksper, ilgili belediye birimlerinden konutla ilgili projeleri, tapu kayıtlarını ve mühendislik raporlarını temin eder. Bu belgeler üzerinden, yapının ruhsat durumunu, iskan belgesini ve projeye uygunluğunu inceler. Eğer projeye aykırı bir değişiklik ya da eklenti varsa, bu durum değer üzerinde doğrudan etkili olur ve ekspertiz raporuna işlenir.
2. Saha İncelemesi:
   İkinci aşamada uzman doğrudan taşınmazı yerinde gözlemler. Binanın yaşı, kullanılan yapı malzemeleri, bakım durumu, mimari özellikler gibi unsurlar değerlendirilir. Ayrıca konumun sunduğu sosyal ve çevresel avantajlar da rapora dahil edilir. Uzman, daha önce aynı bölgede yapılmış değerleme çalışmalarını da dikkate alarak benzer mülklerle karşılaştırmalar yapar.

Konutun Değerini Belirleyen Unsurlar

Konutun değerini etkileyen pek çok değişken vardır. İşte ekspertiz sırasında dikkate alınan temel faktörlerden bazıları:

• Arsa Payı:
  Konutun bulunduğu arsadaki mülkiyet payı büyüdükçe, toplam taşınmaz değeri de yükselir. Özellikle merkezi bölgelerde arsa payı oldukça önemli bir kıymet unsuru olarak değerlendirilir.
• Ulaşım Olanakları:
  Toplu taşıma duraklarına, ana yollara ve şehir merkezine yakınlık, konutun rayiç bedelini doğrudan artırır. Bir evin arabayla ulaşımdan bağımsız olarak kolay erişilebilir olması, değer tespitinde artı puan sağlar.
• Manzara Özellikleri:
  Deniz, göl veya orman manzarasına sahip daireler, sokak arasına bakan evlere göre daha yüksek bir değerleme alır. Manzaranın genişliği ve engellenmemiş olması da önemli kriterlerdendir.
• Site İçi Olanaklar:
  Spor salonu, yüzme havuzu, güvenlik gibi imkanlara sahip site projelerindeki konutların kıymeti, müstakil apartman dairelerine kıyasla daha yüksektir.
• Yapı Kalitesi:
  İnşaat sürecinde kullanılan malzemeler, binanın dayanıklılığı ve estetiği üzerinde belirleyicidir. Depreme dayanıklı yapılar, ısı ve ses yalıtımı iyi olan binalar, değerleme sırasında olumlu puan toplar.
• Çevresel Faktörler:
  Parklar, eğitim kurumları, alışveriş merkezleri gibi sosyal olanaklara olan yakınlık da evin ederine doğrudan katkı sağlar.

Ekspertizi Kimler Yapabilir?

Konut değer tespiti, alanında yetkilendirilmiş lisanslı değerleme uzmanları tarafından gerçekleştirilir. Bu uzmanlar, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) gibi kurumlar tarafından akredite edilmiş firmalarda çalışır. Uzmanlar, bağımsız bir şekilde değerlendirme yapar; ne bankanın ne de satıcının çıkarına göre rapor hazırlar. Bu tarafsızlık, ekspertiz raporlarının hukuki ve finansal geçerliliğini sağlar.

Kimler Konut Değerlemesi Talep Edebilir?

Bir taşınmazın değerinin belirlenmesi, farklı sebeplerle gerekebilir. Konut ekspertizi talep eden taraflar arasında şunlar bulunur:

• Ev sahibi
• Evi satın almak isteyen bireyler
• Gayrimenkul şirketleri
• Bankalar
• Gayrimenkul danışmanları

Özellikle bankalar, mortgage kredisi verirken hem kredinin güvenliğini sağlamak hem de ipotek işlemleri için ekspertiz raporuna ihtiyaç duyar. Ayrıca, konut kredisine konu olmayan durumlarda da, örneğin ipotek teminatlı kredi kullanımlarında taşınmaz değer tespiti zorunludur.

Değerleme Süreci Ne Kadar Sürer?

Ekspertiz süreci, tapu belgelerinin toplanması, resmi kurum ziyaretleri ve saha çalışmaları gibi çeşitli adımlar içerdiği için genellikle 2 ila 3 iş günü sürer. Bu sürecin ardından raporlama aşamasına geçilir. Rapor yazımı genellikle hızlıca tamamlanarak talep eden kurum veya kişiye sunulur.

Konut kredisi başvurularında, evin fiyatı kadar önemli olan bir diğer unsur da ekspertiz raporudur. Bağımsız uzmanlar tarafından yürütülen bu değerlendirme süreci, hem kredi veren bankaların hem de ev almak isteyen bireylerin riskini minimize eder. Ekspertiz raporu sayesinde doğru fiyatlama yapılır ve taraflar daha güvenli bir işlem süreci yaşar. Konut alımı öncesinde bu sürecin nasıl işlediğini bilmek, hem doğru adımlar atmanızı hem de zaman ve para kaybı yaşamadan hedefinize ulaşmanızı sağlar.